Высшим органом управления МКД является общее собрание собственников помещений в МКД, которое проводится только в целях решения вопросов, связанных с управлением МКД. Иных целей у ОСС нет и быть не может.
Решения ОСС являются одним из предусмотренных гражданским законодательством оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, обязательны для всех собственников помещений в МКД, в том числе для не участвовавших в ОСС (подп. 1.1 п. 1 ст. 8, ст. 181.1 ГК РФ), статьи 44 - 48 ЖК РФ).
Собственники посредством участия в ОСС реализуют свои гражданские права в отношении ОИ в соответствующем МКД, обеспечивают условия для нормального использования принадлежащего им лично жилого помещения, устанавливают обязанности каждого собственника по содержанию ОИ в МКД.
Участие собственника помещения в ОСС (= в управлении МКД) не только его право, но в определенной мере - обязанность, не подкреплённая, правда, никакими санкциями за неисполнение (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в МКД не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Следовательно, совет МКД, не являясь юридическим лицом или общественным объединением, представляет собою законодательно установленный вид самоорганизации собственников помещений в конкретном доме.
Совет МКД выступает в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений и призван обеспечить выполнение решений ОСС.
В свою очередь председатель совета (ПСМКД) действует как специально уполномоченный общим собранием многоквартирного дома член совета, осуществляющий руководство текущей деятельностью совета и подотчетный только ОСС.
Определяемые в ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ полномочия ПСМКД осуществляет либо без доверенности (когда это прямо предусмотрено указанной нормой), либо на основании доверенности, выдаваемой собственниками помещений в МКД.
Наиболее значимые функции ПСМКД осуществляет, действуя на основании доверенности:
- заключает с управляющей организацией договор управления МКД;
- заключает договоры с лицами, предоставляющими услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ, если в соответствии с решением ОСС осуществляется непосредственное управление МКД;
- подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, акты о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;
- выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в МКД по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
ПСМКД в отношениях с третьими лицами выступает от имени и в интересах собственников помещений, представляет их позицию.
Частью 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ предусмотрено право общего собрания собственников помещений принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе его председателю. Эти доходы учитываются при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц и подлежат налогообложению в общем порядке (п. 1 ст. 210 НК РФ).
ПСМКД выполняет контролирующие и представительские функции по надзору за качеством выполнения управляющей организацией работ, оказания ею услуг, представления интересов собственников жилых и нежилых помещений во взаимоотношениях с управляющей организацией.
Таким образом, совет МКД - институт самоорганизации собственников помещений, основная задача которого - организовать собственников помещений для решения задач, определенных в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.
При определении статуса совета МКД необходимо учитывать, что:
а) совет МКД не является ни юридическим лицом, ни общественной организацией, регистрация совета, а также положения, на основании которого он действует, в органах местного самоуправления, налоговых и иных органах не осуществляется;
б) совет МКД ни при каких обстоятельствах не подменяет собой высший орган управления МКД (ОСС), поэтому вопросы исключительной компетенции не могут быть переданы совету МКД.
Соответственно, совет МКД не является органом управления в смысле ст. 161 ЖК РФ.
Переходим к проблеме.
Почему совет МКД (ПСМКД) не должен мешать нанятой управляющей организации выполнять обязательства по управлению ОИ в МКД в рамках договора управления?
Как известно, ОИ в МКД - долевая собственность (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников (ч. 1 ст. 247 ГК РФ, п.п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Стороной договора управления МКД не может выступать отдельный собственник помещения, так как МКД является, в силу ст. 133.1 ГК РФ, единым недвижимым комплексом (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Как сторона договора управления, собственники помещений в МКД - множественность лиц, представляющая собой всех собственников, которые на праве общедолевой собственности владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом МКД.
Согласно п. 7 постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 года по соглашению собственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.
Выбирая в качестве способа управления - управление управляющей организацией, заключая с ней договор управления, собственники помещений в МКД тем самым наделяют её принадлежащими им правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения принадлежащим им на праве собственности ОИ.
Соответственно, управление МКД - это согласованная деятельность собственников помещений или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг.
Заключив с собственниками помещений в МКД договор управления, управляющая организация по решению ОСС может получить полномочия по решению вопросов пользования ОИ, соответственно, имеет возможность заключить договор на использование части ОИ (=мест общего пользования) МКД и использовать полученные средства собственников на нужды МКД в объеме и сроки, которые определены решением ОСС.
ПСМКД при этом вправе запрашивать у управляющей организации соответствующим образом оформленные документы, содержащие следующие сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту ОИ, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, сметы планируемых работ по содержанию и ремонту ОИ с указанием порядка и условий их оказания и выполнения, а также и особенно их стоимости. В этом и заключается прямая функция совета дома и ПСМКД.
Проблема появляется, когда ПСМКД берёт на себя полномочия, указанные в ч.ч. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
В этом случае ПСМКД по сути осуществляет предпринимательскую деятельность, получая денежные средства собственников от сдачи общего имущества дома в аренду третьим лицам, что незаконно и приводит к неэффективному использованию таких денежных средств.
Но реализовать указанные в ч.ч. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ полномочия можно только способом, предусмотренным гражданским законодательством - договором поручения.
Мы полагаем, что в случае поручения доверенность должна быть выдана поверенному каждым сособственником, поскольку в вопросе управления ОИ проявляется противоречие автономии воли (принцип гражданского права) корпоративному принципу подчинения меньшинства большинству на ОСС (принцип жилищного законодательства).
При этом следует разделять корпоративные сделки с одной стороны и с другой - имущественные и вещные. Поручение сдать часть ОИ в аренду - это поручение распорядиться имуществом, к нему не должны применяться корпоративные нормы о собрании.
Следует помнить, что ни совет дома, ни тем более ПСМКД не являются органами управления и не могут реализовать правоспособность ОСС. Совет дома - совокупность избранных лиц, правовой статус которых в вопросах, связанных с ОИ, ничем не отличается от статуса иных сособственников.
Проще говоря, совет дома - это не орган корпорации, поскольку не существует как ЮЛ. Существует лишь множественность лиц с разделенной (долевой) собственностью.
Взглянем на ситуацию, когда вопросами, связанными с арендой, провайдерами и прочими прелестями ОИ, заведует ПСМКД.
А фактически вот что получается: при наличии управляющей организации, отдельно взятый гражданин (ПСМКД, всего лишь один из собственников помещений в МКД) в отсутствие доверенностей от всех собственников (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ), за пределами установленных полномочий (ПСМКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ) будет подписывать договоры с третьими лицами и (если контрагенты вдруг не заплатят) обращаться к ним с претензией на получение денежных средств, принадлежащих всех сособственникам.
Как определено в ст. 971 Г РФ, по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Статьей 975 ГК РФ установлены обязанности доверителя, так доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым п. 1 ст. 182 ГК РФ.
А если сособственники поверенному (в рассматриваемой ситуации - ПСМКД) доверенности не выдавали? Отсутствие доверенности влечет недействительность сделки.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствии, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
По п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость.
К чему приведёт любой конфликт ПСМКД с арендатором части ОИ? Потенциально возможна такая перспектива: сделка недействительна, арендатор уходит и забирает своё имущество, а также просит вернуть уплаченные средства. Кто остался в плюсе? Арендатора выгнали, но он успел попользоваться и ещё получит обратно свои деньги (пусть через суд).
По материалам сайта «Бурмистр.ру» https://www.burmistr.ru/
