Адрес:
Россия, Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1

Новости ЖКХ

Члены и не члены ТСЖ. Как снижаем плату?

Товариществом собственников жилья, признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов.

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в частности, благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей. Об этом сказано в ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ.

В ч. 1 ст. 156 ЖК РФ указано, что плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В том случае, когда при содержании общего имущества допускаются нарушения требований законодательства, в том числе к качеству, периодичности, срокам, условиям выполнения работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плата за содержание жилого помещения должна быть снижена.

В соответствии с ч. 10 ст. 156 ЖК РФ, изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Такой порядок утвержден Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, далее будем именовать его Правила изменения размера платы №491.

Поскольку в нашей статье мы рассматриваем тему изменения (снижения) размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором создано и которым управляет товарищество собственников жилья, то обратимся к тем положениям Правил изменения размера платы №491, которые регулируют данные отношения.

Сразу необходимо отметить, что в п. 2 Правил изменения размера платы №491 указано, что данные Правила не распространяются на отношениявозникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений), являющимися членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Поскольку приведенное исключение не распространяется на лиц, не являющихся членами ТСЖ, то делаем вывод, что в отношении них применяются положения Правил изменения размера платы №491.

Этот вывод подтверждается пунктом 6 Правил изменения размера платы №491, в котором указано, что в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, … (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.

Напомним, что надлежащее содержание общего имущества в соответствии с п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме №491 обеспечивается товариществом собственников жилья путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями в соответствии с п. 2 ст. 138 Жилищного кодекса РФ.

Условиями указанных договоров может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 Правил изменения размера платы №491, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.

В случаях, когда услуги оказаны, а работы выполнены с нарушениями качества и (или) с перерывами, превышающими продолжительность, установленную Правилами изменения размера платы №491 или договором о содержании и ремонте общего имущества, собственник помещения, не являющийся членом товарищества, вправе обратиться в органы управления товарищества с заявлением об изменении размера платы в порядке, установленном Правилами изменения размера платы №491.

Такое заявление может быть подано как в письменной форме, так и сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

В течение 2 рабочих дней с даты получения заявления собственника орган управления ТСЖ обязан направить ему извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.

В том случае, если заявление собственника подлежит удовлетворению, размер уменьшения платы за содержание жилого помещения определяется по формуле, приведенной в п. 10 Правил изменения размера платы №491.

Таким образом, можно констатировать, что при возникновении оснований для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения собственнику помещения, не являющемуся членом ТСЖ, применяются Правила изменения размера платы №491 и установленная ими формула изменения размера платы.

Что же касается членов товарищества, то вот здесь возникает вопрос о порядке снижения размера платы, поскольку, как было отмечено выше, п. 2 Правил изменения размера платы №491 прямо предусмотрено, что они не распространяются на отношениявозникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками, являющимися членами ТСЖ.

На что же тогда может рассчитывать собственник помещения, являющийся членом товарищества, если он считает, что при оказании услуг и выполнении работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме были допущены нарушения качества и (или) перерывы, превышающие установленную продолжительность?

Прямого ответа на этот вопрос ни Жилищный кодекс РФ, ни Правила изменения размера платы №491 не содержат.

При этом в ч. 2 ст. 143.1 ЖК РФ указано, что члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.

Т.е. все-таки члены ТСЖ, наравне с не членами, вправе требовать от товарищества качественного и своевременного выполнения работ и оказания услуг, но разница между ними состоит в том, что члены ТСЖ в случае нарушений качества или при недопустимых перерывах в выполнении работ, оказании услуг не смогут применить положения Правил изменения размера платы №491.

 Если обратиться к судебной практике, то можно в качестве примера привести Апелляционное определение Курганского областного суда от 19.03.2019 по делу N 33-736/2019 по спору, возникшему между товариществом (истец, заявивший требования о взыскании задолженности с члена ТСЖ) и собственником квартиры, заявившим встречный иск, которым просил признать незаконным начисление платы по услуге "содержание и текущий ремонт общего имущества", освободить его от обязанности по оплате неоказанной услуги.

Поскольку в рассматриваемом деле собственник являлся членом ТСЖ, суд первой инстанции, по мнению Курганского областного суда, пришел к верному выводу о том, что порядок изменения платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определенный Правилами N 491, к правоотношениям сторон применен быть не может.

Доводы апелляционной жалобы собственника о том, что порядок изменения размера платы за коммунальную услугу "содержание и текущий ремонт общего имущества" установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" Курганским областным судом признаны ошибочными и отклонены, поскольку плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме не относится к коммунальной услуге, в связи с чем порядок, предусмотренный Правилами N 354, в данном случае применению не подлежит.

Также Курганский областной суд, отказывая собственнику помещения в удовлетворении апелляционной жалобы, указал на следующее: «Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме в данном случае обеспечивается собственниками путем создания товарищества собственников жилья, контроль за деятельностью которого осуществляет ревизионная комиссия. Если собственники помещений многоквартирного дома недовольны качеством услуг, они могут изменить способ управления домом в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Т.е. суд предложил достаточно радикальный способ решения проблем, вызванных некачественным оказанием услуг или выполнением работ товариществом – просто взять и изменить способ управления многоквартирным домом.

Следует отметить, что если не прибегать к такому варианту действий, то члену ТСЖ можно пойти и другим путем, например, влиять на деятельность товарищества в порядке, предусмотренном уставом этого товарищества и нормами жилищного законодательства, регулирующими данные правоотношения. Такой выход из ситуации предложил собственнику помещения – члену ТСЖ Приморский краевой суд в Определении от 25.04.2016 по делу N 33-3847/2016, не указав при этом, каким именно образом член товарищества может повлиять на него при некачественном выполнении работ и оказании услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, но указав на то, что нормы Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 24.04.2020) "О защите прав потребителей" на такие отношения не распространяются.

А вот мнение о том, что граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, в том числе, члены товарищества, относятся к потребителям услуг, оказываемых при управлении многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей, высказано Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в Определении от 16.01.2018 N 46-КГ17-38.

Так, Верховный Суд РФ не согласился с позицией Президиума Самарского областного суда, отменившего решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции в части взыскания неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и отказал в этой части в удовлетворении требований собственника помещения, ссылаясь на то, что обязательство товарищества по выплате материального ущерба возникло не из договорных отношений, в связи с чем на возникшие правоотношения не распространяется законодательство о защите прав потребителей.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации обратила при этом внимание на следующее:

«В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей данный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Исполнителем является организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно пункту 7 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в данных организациях. На отношения по поводу предоставления товариществом гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется.

Согласно части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья указанное товарищество несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, … Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

В силу части 2 статьи 143.1 Жилищного кодекса Российской Федерации члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ….

Исходя из приведенных выше норм права и их разъяснений Верховным Судом Российской Федерации граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, относятся к потребителям услуг, оказываемых товариществом собственников жилья при управлении многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей.

Из материалов дела следует, что … является долевым собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме, и пользуется услугами, предоставляемыми товариществом.

В обоснование исковых требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа истец ссылается на то, что причинение ущерба его имуществу стало возможным из-за ненадлежащего оказания ТСЖ "На набережной" услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а именно обязанности по очистке крыши дома от снега и наледи. …

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона о защите прав потребителей за нарушение прав потребителей исполнитель несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

На основании статьи 14 (пункты 1, 2, 3) Закона о защите прав потребителей вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара (работы, услуги), подлежит возмещению в полном объеме. Право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара (работы, услуги), признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с продавцом (исполнителем) или нет. Вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению исполнителем.

Таким образом, согласно данной норме права само по себе возникновение обязательства ответчика из причинения вреда не исключает возможности квалификации правоотношений сторон как правоотношений потребителя и исполнителя услуг, а следовательно, применения положений Закона о защите прав потребителей….»

Мы привели достаточно объемную цитату из Определения ВС РФ от 16.01.2018 N 46-КГ17-38 для того, чтобы была понятна выстроенная судом логика, касающаяся возможности применения к отношениям между собственниками помещений в многоквартирном доме, как являющимися членами ТСЖ, так и не являющимися ими, положений Закона о защите прав потребителей.

Изложенное выше мнение Верховного Суда РФ было учтено и при вынесении Определения Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 04.08.2020 N 88-5006/2020 по делу N 2-2434/2019.

Таким образом, члены товарищества собственников жилья в том случае, если товарищество с нарушением требований к качеству выполняет работы и оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, могут потребовать от товарищества возмещения ущерба, причиненного вследствие ненадлежащего качества услуг и работ, неустойки, морального вреда и даже штрафа, применив положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 24.04.2020) "О защите прав потребителей".

По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/

Теги ТСЖ товарищество собственников недвижимости товарищество собственников жилья ТСН управление МКД
Хотите узнать стоимость обслуживания МКД?

Ищете управляющую компанию? Заполните заявку, и наш менеджер свяжется с вами для уточнения параметров.

Услуги
Оплатить содержание жилья

Перейти в личный кабинет на сайте жкх-нсо.рф для подачи показаний счетчиков и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Оплатить содержание жилья
Подать показания счетчиков

Показания счетчиков (ИПУ) принимаются к расчету с 20 по 23 число каждого месяца.

Подать показания счетчиков
Скачать приложение для оплаты ЖКУ

Скачать приложение Квартплата для оплаты ЖКУ.

Скачать приложение для оплаты ЖКУ
Платные услуги по заявкам собственников

Услуги по отключению/обратному подключению стояков и иные дополнительные услуги по заявкам собственников.

Платные услуги по заявкам собственников
ТЕЛЕФОН:
Адрес:
г. Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1, отдельный вход после шлагбаума

ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС