В данной статье рассказываем о деле А44-7600/2019, в котором было разобрано изменение размера платы з содержание МКД по решению ОСС. В сентябре 2017 г. на ОСС была выбрана управляющая организация, установлен размер платы за содержание помещения. При этом договор управления на основании указанного решения ОСС заключен лишь в декабре 2017 г.
Непосредственно в тексте договора управления было условие о том, что установленный решением ОСС размер платы применяется до 01.08.2018 г. Это не выдумка лицензиата, в п. 4.2 договора управления прямо указано, что решением ОСС в сентябре 2017 г. размер платы установлен на срок с 01.12.2017 г. по 31.07.2018 г.
В мае 2018 г. состоялось ещё одно ОСС, где размер платы был принят иной (несколько выше) на период с 01.08.2018 г. по 31.08.2019 г., в результате чего жалоба одного из собственников пошла в орган ГЖН. В выданном по итогу проверки предписании для УО присутствовал такой пассаж:
«Таким образом, утвердив с 01.08.2018 г. плату в размере 21,18 руб. за кв.м., общее собрание собственников помещений спорного МКД нарушило часть 7 статьи 156 ЖК РФ и пункт 31 Правил № 491, поскольку приняло решение об утверждении размера платы за содержание жилого помещения ранее, чем истек год с принятого на предыдущем общем собрании решения от 12.09.2017 г.».
Орган ГЖН сослался на положения:
-
ч. 7 ст. 156 ЖК РФ;
-
п. 31 Правил № 491.
В судах первой и апелляционной инстанций управляющая организация проиграла. Вот что указано в решении по делу:
«Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, не относящемуся к компетенции собрания.
Согласно статьям 181.3, 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решение общего собрания, принятое по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, является ничтожным независимо от признания его таковым судом. Ничтожное решение не порождает никаких прав или обязанностей, связанных с его принятием, не имеет юридической силы.
Поскольку решение об утверждении размера платы за содержание жилого помещения с 01.08.2018 в размере 21,18 руб. ничтожно, ввиду того, что противоречило нормам действующего законодательства, общее собрание собственников не имело законом установленных полномочий для изменения размера платы за содержание жилого помещения с 01.08.2018, то указанное решение не могло учитываться Обществом, а само по себе наличие такого решения не может изменить приведенные выше положения законодательства, в связи с чем, выводы Комитета о ничтожности указанного выше решения собрания собственников жилых помещений спорного МКД суд полагает обоснованными и правомерными.
Суд отмечает, что нормы действующего в спорных правоотношениях законодательства призваны, в первую очередь, гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.
Относительно доводов Общества об отсутствии у Комитета полномочий по оценке действительности принятого решения и протокола общего собрания суд отмечает следующее.
В данном случае должностным лицом Комитета не делались выводы о действительности либо недействительности решения общего собрания от 24.05.2018, а проверялось его соответствие нормам действующего законодательства»
Отметим такие мысли:
-
оборот «выводы о ничтожности» вкупе с тем, что это не «оценка действительности», а «проверка соответствия нормам законодательства» мы полагаем опасным, ибо в рамках 294-ФЗ и того же ЖК РФ мы не рассматриваем орган ГЖН как лицо, уполномоченное во внесудебном порядке расценивать решение ОСС как ничтожное;
-
упоминание о гарантиях прав и интересов слабой стороне выглядит слабо (простите за каламбур), ибо решение ОСС о размере платы принимается хоть и с учётом предложений управляющей организации, но без наделения последней правом голоса, то есть ущемить права и интересы собственников, самостоятельно принимающих решение, управляющая организация никак не сможет.
Что ещё отметил суд первой инстанции? Он отклонил доводы управляющей организации о том, что изменение размера платы за содержание жилого помещения произошло в связи с увеличением в соответствующем периоде платы по услугам АДС, ВДГО и текущему обслуживанию и по решению собственников спорного МКД.
Суд указал, что заявитель обязан выполнять работы по содержанию общего имущества дома, в которые входят указанные выше работы, за счет платы за содержание общего имущества многоквартирного дома по утвержденному на общем собрании тарифу, а само по себе наличие такого решения не может изменить приведенные выше положения законодательства.
Указанный правоприменительный подход направлен, повторился суд, на защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, исключение возможности управляющей (обслуживающей) организации необоснованного изменения платы за содержание жилых помещений и не нарушает права заявителя, поскольку управляющие организации в рассматриваемых правоотношениях выступают как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление МКД в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.
В апелляционной инстанции, куда дело передано по жалобе управляющей организации, чуда не случилось; пересказав на восьми листах положения законодательства, суд добавил лишь один абзац, представляющий интерес:
«Кроме того, поскольку деятельность по управлению домом осуществляется за плату, порядок формирования которой установлено нормами ЖК РФ, осуществление контроля за порядком формирования такой платы, в силу подпункта «б» пункта 3 Положения № 1110 является предметом лицензионного контроля.».
Мы можем указать, что «порядок формирования платы» не равнозначен «решению ОСС», ибо первое является одним из существенных условий договора управления, исполнение которого орган ГЖН оценивать вправе. А вот второе - добро пожаловать в суд общей юрисдикции, если орган ГЖН полагает, что то или иное решение ОСС принято с нарушением закона. В помощь «контролёрам» ч. 6 ст. 20 ЖК РФ...
На «третьем этаже» - в арбитражном суде округа - произошёл перелом. Процитировав ровно те же самые положения, что и нижестоящие суды (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 правил № 491), суд округа указал следующее:
«С учетом названных норм, действительно значимым обстоятельством является установление судами периода фактического применения, утвержденной собранием собственников МКД платы за содержание жилого помещения в МКД не менее одного года, тогда как само проведение собрания может быть осуществлено и ранее указанного срока. Данная позиция отражена в Определении Верховного суда РФ от 15.05.2020 № 307-ЭС20-5408.»
Поскольку период действия положений п. 4.2 договора был установлен только до 31.07.2018 г., протоколом собрания собственников МКД от 24.05.2018 г., с участием представителей управляющей организации и с учетом ее предложений, принято решение об утверждении иной платы с 01.08.2018 г.
Названные обстоятельства, отметил суд округа, не получили должной оценки при вынесении предписания и как следствие, не нашли отражения в расчетах Комитета, обязывающих управляющую организацию не только произвести перерасчет в спорный период, но и в будущем применять размер платы (20 руб. 21 коп) которую стороны не согласовывали.
Специфика, возникших правоотношений (применительно к оформлению договорных отношений и их сути, соблюдение условий и ограничений, поименованных в части 7 статьи 156 ЖК РФ и пункте 31 Правил № 491) не была учтена при принятии оспариваемого предписания.
«Из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом, в том числе в одностороннем порядке без предложения управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме.
На основании статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным решения собрания.
На дату вынесения судебных актов по настоящему делу ни пункт 4.2 договора управления от 01.12.2017 № 40/17, ни решение общего собрания от 24.05.2018 в установленном законом порядке не оспорены, тогда как в предписании уже содержатся выводы о возможности утверждения новой оплаты только с декабря 2018 года, о превышении полномочий собственниками и принятия решения в нарушение требований законодательства РФ, а равно вывод о ничтожности данного решения и невозможности его исполнения.
При таких обстоятельствах, оспариваемое предписание не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем, в соответствии с положениями части 2 статьи 201 АПК РФ подлежит признанию недействительным».
Судья ВС РФ Пронина М.В., изучившая жалобу органа ГЖН, указала, что несогласие заявителя с выводами суда округа не свидетельствует о неправильном применении судом норм права или допущенной судебной ошибке. В передаче жалобы на рассмотрение коллегии отказано.
Таким образом, принимать решение о размере платы можно в любой момент, не надо путать с периодом действия решения.
По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/
