Адрес:
Россия, Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1

Новости ЖКХ

Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Рассмотрим ситуацию - две управляющие организации в суде отстаивали свои права на управление одним многоквартирным домом. Обе предоставили в орган ГЖН протоколы общих собраний собственников о выборе способа управления. В данной статье читаете, какие факты были приняты судьёй во внимание при вынесении решения в пользу одной из организаций.

Внесение изменений в реестр лицензий субъекта РФ

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать или изменить способ управления домом на общем собрании, в том числе выбрать новую УО (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Договор управления с управляющей организацией должны подписать собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

УО управляет многоквартирными домами на основании лицензии, сведения о которой содержатся в реестре лицензий субъекта РФ. При изменении перечня МКД, которыми управляет организация, она должна в течение пяти рабочих дней со дня заключения или расторжения договора управления направить эти сведения в орган ГЖН (ч. 1 ст. 192, ч. 1 ст. 195, ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

Перед внесением изменений в реестр лицензий согласно заявлению орган Госжилнадзора проводит проверку предоставленных сведений в соответствии с п. 5 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. ГЖИ проверяет:

  • полноту предоставленных сведений согласно п. п. 2, 3 приказа № 938/пр;
  • достоверность сведений и отсутствие противоречий уже имеющимся в реестре лицензий данным;
  • отсутствие судебных споров по вопросу управления многоквартирным домом;
  • факт размещения информации, указанной в заявлении, в ГИС ЖКХ в соответствии с ч. 2 ст. 198 ЖК РФ.

Если все условия соблюдены, то орган ГЖН выносит решение о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ (п. 8 приказа № 938/пр). В ином случае рассмотрение заявления приостанавливается либо надзорное ведомство выносит решение об отказе заявителю (п. п. 7, 9, 10 приказа № 938/пр).

Оспаривание решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр

Решение Госжилинспекции Санкт-Петербурга о внесении изменений в реестр лицензий, вынесенное в соответствии с приказом № 938/пр, стало предметом судебного разбирательства.

В ГЖИ с заявлением о включении многоквартирного дома в реестр лицензий обратилась УО-1. Она предоставила заверенную копию протокола внеочередного общего собрания собственников от 09.06.2017, на котором была выбрана в качестве управляющей домом. К заявлению были приложены копии договоров управления, заключённых 10.06.2017 с собственниками, владеющими 53,03% голосов в доме.

ГЖИ проверила предоставленные документы и вынесла решение о приостановлении рассмотрения заявления УО-1 из-за противоречий сведений (п. 5, пп. «а» п. 10 приказа № 938/пр). МКД уже находился в реестре лицензий, только в управлении УО-2.

Орган ГЖН запросил у обоих лицензиатов представить доказательства реализации решений собственников – подписанные договоры управления (п. 10, пп. «а» п. 15 приказа № 938/пр). УО-2 на запрос не ответила.

Поскольку у ГЖИ не было на тот момент сведений о судебных спорах в отношении указанного многоквартирного дома, то инспекция сделала вывод о соответствии заявления УО-1 требованиям приказа № 938/пр и внесла изменения в реестр лицензий.

УО-2 не согласилась с этим и подала в суд, пытаясь оспорить решение органа ГЖН. Истец указал, что:

  • 13.06.2017 собственники помещений в спорном доме провели ещё одно общее собрание, на котором отказались от услуг УО-1 и выбрали УО-2 для управления МКД;
  • в производстве Арбитражного суда Санкт-Петербурга находится иск УО-2 к УО-1 о праве на управление спорным домом.

Доказательства реализации решений общего собрания

Суд первой инстанции, решая вопрос о том, какая из УО имеет право на управление многоквартирным домом, опирался на требования ст. 162 ЖК РФ и п. 3 приказа № 938/пр. Так, в пп. «в» п. 3 приказа № 938/пр установлено, что к заявлению лицензиата о внесении изменений в реестр лицензий должна прилагаться копия договора управления, подписанного собственниками помещений в МКД.

Договор должен заключаться с каждым собственником (ч. 4 ст. 434 ГК РФч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом стороной договора выступают собственники, владеющие половиной и более голосов в доме. Таким образом подтверждается не только принятие решения на ОСС о выборе управляющей организации, но и его реализация.

УО-1 представила в Госжилинспекцию заверенные копии договоров. УО-2 не направила соответствующие документы в надзорный орган при проверке и не смогла предъявить их в ходе судебного разбирательства.

Суд не принял ссылку УО-2 на отправку 30.06.2017 в адрес инспекции ценного почтового отправления как доказательство направления таких документов в ГЖИ. Согласно описи отправления, в нём находились оригинал протокола ОСС от 13.06.2017, реестр собственников помещений, счётная ведомость, сообщение о проведении собрания и решения собственников. Опись вложений не доказывает, что в отправлении находились договоры управления.

Судья сделал вывод о том, что УО-2 не доказала факт заключения договора управления домом с собственниками по результатам общего собрания собственников помещений в спорном доме.

Правомерность решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий

Также в ходе судебного процесса был отвергнут довод УО-2 о незаконности решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий из-за судебного спора о праве управлять домом. По мнению УО-2, Госжилинспекция должна была отказать УО-1 в силу пп. «а» п. 9 приказа № 938/пр.

Однако судья установил, что поданный УО-2 иск с целью оспорить право УО-1 на управление многоквартирным домом был оставлен без рассмотрения 19.10.2017 года, до вынесения решения органом ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий по заявлению УО-1.

Кроме того, суд указал на то, что один из собственников помещений в доме подал иск к УО-2 о признании недействительным протокола общего собрания от 13.06.2017. Иск был подан уже после внесения изменений в реестр лицензий.

В итоге суд пришёл к заключению, что орган ГЖН действовал в рамках законодательства и правомерно внёс изменения в реестр лицензий субъекта РФ. УО-1 реализовала решение, принятое на общем собрании собственников, заключив договоры управления с собственниками. УО-2 не смогла доказать реализацию решения собственников от 13.06.2017.

Апелляционный суд, куда обратилась УО-2, согласился с выводами суда первой инстанции и жалобу отклонил.

Управляющие организации, приступая к управлению многоквартирным домом, должны соблюдать следующие нормы законодательства:

  1. Решение о выборе УО для управления домом принимается на общем собрании собственников помещений в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ простым большинством голосов.
  2. Решение о выборе управляющей организации, принятое на ОСС, должно быть реализовано собственниками путём заключения договоров управления в соответствии со ст. 162 ЖК РФ. Договор должны подписать собственники, обладающие не менее 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Для включения дома в реестр лицензий субъекта РФ управляющая организация должна направить соответствующее заявление в орган ГЖН, приложив полный пакет документов согласно п. п. 2, 3 приказа № 938/пр. Заявление необходимо направить в надзорное ведомство в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора управления с собственниками помещений в МКД. В те же сроки УО должна разместить информацию в ГИС ЖКХ  (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

В ином случае орган Госжилнадзора будет иметь основания для приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий, либо отказать УО в праве управлять многоквартирным домом.

По материалам портала РосКвартал.
Теги государственная жилищная инспекция ГЖН управляющая организация МКД многоквартирный дом договор управления ГЖИ управление МКД управляющая компания
Хотите узнать стоимость обслуживания МКД?

Ищете управляющую компанию? Заполните заявку, и наш менеджер свяжется с вами для уточнения параметров.

Услуги
Оплатить за содержание жилья

Перейти в личный кабинет на сайте жкх-нсо.рф для подачи показаний счетчиков и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Оплатить за содержание жилья
Подать показания счетчиков

Показания счетчиков (ИПУ) принимаются к расчету с 20 по 23 число каждого месяца.

Подать показания счетчиков
Скачать приложение для оплаты ЖКУ

Скачать приложение Квартплата для оплаты ЖКУ.

Скачать приложение для оплаты ЖКУ
Платные услуги по заявкам собственников

Услуги по отключению/обратному подключению стояков и иные дополнительные услуги по заявкам собственников.

Платные услуги по заявкам собственников
ТЕЛЕФОН:
Адрес:
г. Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1, отдельный вход после шлагбаума

ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС