Адрес:
Россия, Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1

Новости ЖКХ

Должна ли УО содержать объекты на несформированном участке МКД

ВС РФ высказал свою позицию по вопросу, должна ли управляющая организация содержать объекты, установленные на несформированной придомовой территории, которая не включена в состав общего имущества собственников в многоквартирном доме. В данной статье читайте подробности судебного дела. 

Организация из Хабаровска управляла многоквартирными домами, земельные участки под которыми не были сформированы и поставлены на кадастровый учёт. На придомовых территориях размещались детские площадки. На их техническое состояние в управление технадзора Хабаровского края пожаловался один из жителей МКД. Ведомство провело выездную проверку с фотосъёмкой и выдало управляющей организации предписание об устранении нарушений на детских площадках. 

В документе было отмечено, что УО нарушила обязательные требования безопасности: 

  1. горки с опасными выступами в зоне приземления, с шероховатой поверхностью перил; 
  2. неисправные качели с выступающими элементами и острыми концами; 
  3. кромками, с выступающими концами гвоздей на конструкции; 
  4. пни на площадке. 

В предписании Технадзора были подробно перечислены требования, которые, по мнению ведомства, нарушила управляющая организация, не обеспечив надлежащее содержание и своевременный ремонт детских площадок: 

  1. Согласно требованиям п.п. 4.3.26.5, 4.3.26.8 ГОСТ Р 52169-2012, для оборудования с высотой свободного падения свыше 600 мм или при возможности принудительного перемещения ребенка должны быть соблюдены следующие требования: 

— ударопоглощающее покрытие по всей зоне приземления; отсутствуют препятствия; 

— материал ударопоглощающего покрытия зоны приземления исключает травмирование ребенка; 

— критическая высота падения на покрытие не менее высоты свободного падения оборудования, с которым это покрытие применяется. 

2. Согласно п. 4.3.1 ГОСТ Р 52169-2012, оборудование и элементы оборудования должны: 

— соответствовать общим требованиям безопасности и мерам защиты по ГОСТ и возрастной группе детей, для которой они предназначены; 

— быть такими, чтобы риск, предполагаемый в игре, был явным для ребенка и он мог его предвидеть; 

— обеспечивать доступ взрослых для помощи детям внутри оборудования; 

— не допускать скопления воды на их поверхностях и обеспечивать свободный сток и просыхание. 

3. В соответствии с п. 4.3.2 ГОСТ Р 52169-2012, конструкцией оборудования должна быть обеспечена прочность, устойчивость, жесткость и пространственная неизменяемость. 

4. Согласно п. 4.3.7 ГОСТ Р 52169-2012, наличие выступающих элементов оборудования с острыми концами или кромками не допускается. 

5. В соответствии с п. 4.3.8 ГОСТ Р 52169-2012, наличие шероховатых поверхностей, способных нанести травму ребенку, не допускается. 

6. Согласно п. 4.3.26.12 ГОСТ Р 52169-2012, пространство внутри, на и вокруг оборудования, которое может быть занято ребенком, не должно содержать препятствий, которые ребенок не ожидает и которые могут стать причиной травмы. 

Управляющая организация подала иск в суд с требованием признать предписание незаконным, поскольку материалы проверки не содержат доказательств нарушения. УО не является компанией, обслуживающей спорные детские площадки, а проверка проведена с грубыми нарушениями. 

Суд первой инстанции, принимая решение, исходил из следующих требований нормативно-правовых актов: 

  1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). 
  2. Согласно п. «ж» п. 2 ПП РФ № 491, в состав общего имущества МКД включаются детские площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 
  3. В силу п. 10 ПП РФ № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе о техническом регулировании, в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, для жизни и здоровья граждан. 
  4. В силу п. 66 постановления от 29.04.2010 Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

Судья сделал вывод, что содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям управляющей организации независимо от того, упомянуты ли они в договоре и имеется ли по вопросу их выполнения решение общего собрания собственников помещений в жилом доме. 

Поскольку детские площадки, на которых установлены нарушения, находятся на территории, прилегающей к жилым домам под управлением истца, обязанность содержать такие площадки лежит именно на УО. К тому же компания отправила письмо в городскую администрацию, сообщив, что провела осмотр детских площадок на придомовых территориях МКД, и на основании осмотра ведутся работы по ремонту и демонтажу неисправных элементов. На этих основаниях судья отклонил все возражения УО и не признал предписание Технадзора незаконным. 

УО подала апелляционную жалобу: суд не учёл, что детские игровые площадки расположены за пределами земельных участков домов и не имеют отношения к общему имуществу домов, находящихся в её управлении. Они расположены ближе к МКД, которые находятся в лицензии другой управляющей организации. По мнению истца, суд необоснованно принял в качестве доказательств письмо в адрес администрации о проведённом осмотре: оно не подписано руководителем компании. 

Апелляционный суд отметил, что доводы УО о проведении проверки с грубыми нарушениями не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом первой инстанции. Отдельные недостатки в оформлении акта проверки: отсутствие сведений о дате и номере решения прокурора, последующие дописки в акт, отсутствие доказательств направления исправленного акта в адрес юридического лица – не свидетельствуют о грубых нарушениях при организации и проведении проверки. 

Актом, протоколом и предписанием надлежащим образом зафиксированы фактические нарушения, допущенные при содержании детских игровых площадок. При этом содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям УО независимо от того, упомянуты ли они в договоре управления. 

Судья отметил, что наличие государственного кадастрового учёта земельного участка под МКД и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность УО обеспечивать надлежащее состояние детской игровой площадки на придомовой территории. 

Ссылки компании на выписки из ЕГРН о том, что участки не сформированы и не включены в общее имущество собственников, как и их расположение ближе к другим МКД, суд отклонил, посчитав, что это не имеет правового значения. Решение суда первой инстанции было оставлено в силе. Кассационный и Верховный суды РФ подтвердили правоту коллег. 

Определение Верховного суда РФ по делу № А73-13544/2019 позволяют сделать несколько выводов: 

  1. Управляющая организация обязана содержать в надлежащем состоянии детские площадки на придомовой территории, даже если участок не сформирован, а объект не включён в состав общего имущества собственников. 
  2. Близость площадки к другому многоквартирному дому не имеет значения. 

Отметим, что суды в качестве доказательства вины управляющей организации приводили её письмо в городскую администрацию о том, что после получения предписания провела осмотр площадок и начала их ремонт, тем самым признав, что обязана это делать.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/12023-dolzhna-li-uo-soderzhat-obekty-na-nesformirovannom-uchastke-mkd

Теги общедомовое имущество судебная практика придомовая территория управление МКД
Хотите узнать стоимость обслуживания МКД?

Ищете управляющую компанию? Заполните заявку, и наш менеджер свяжется с вами для уточнения параметров.

Услуги
Оплатить содержание жилья

Перейти в личный кабинет на сайте жкх-нсо.рф для подачи показаний счетчиков и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Оплатить содержание жилья
Подать показания счетчиков

Показания счетчиков (ИПУ) принимаются к расчету с 20 по 23 число каждого месяца.

Подать показания счетчиков
Скачать приложение для оплаты ЖКУ

Скачать приложение Квартплата для оплаты ЖКУ.

Скачать приложение для оплаты ЖКУ
Платные услуги по заявкам собственников

Услуги по отключению/обратному подключению стояков и иные дополнительные услуги по заявкам собственников.

Платные услуги по заявкам собственников
ТЕЛЕФОН:
Адрес:
г. Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1, отдельный вход после шлагбаума

ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС