Адрес:
Россия, Новосибирск, улица Челюскинцев дом 18/2 оф. 522 

Дополнительный взнос на капремонт. Трудности при реализации решения ОСС.

Дополнительный взнос на капремонт. Трудности при реализации решения ОСС.

Собственники МКД могут принять решение об установлении дополнительного взноса, который вправе использовать по решению общего собрания на иные виды работ, не указанные в региональной программе капитального ремонта.

Для этого собственникам помещений нужно на общем собрании проголосовать за то, чтобы ежемесячный взнос на капремонт превышал минимальные значения. Тогда всё, что пойдет сверх минимума, собственники смогут тратить на ремонт дома по своему усмотрению.

Такое правовое решение актуально для ситуаций, когда в МКД активные собственники, которые понимают, что благоустройство и надлежащее техническое состояние дома напрямую зависит от степени их заинтересованности.

Установление дополнительного взноса на капремонт может помочь ускорить процесс преображения многоквартирного дома, не дожидаясь выполнения долгосрочных региональных программ.

Правовое регулирование данного вопроса осуществляется на основании части 3 статьи 166 ЖК РФ и части 4.2 статьи 170 ЖК РФ.

Так, при принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания может использоваться на финансирование любых услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

В этом случае перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, утверждаемый решением общего собрания собственников, может быть дополнен услугами и работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, а сроки проведения капитального ремонта могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой.

Казалось бы, самое сложное позади, когда собственники на общем собрании приняли решение об установлении дополнительного взноса, утвердили его размер и дополнительный перечень работ и услуг, новые сроки выполнения работ по капремонту. Для управляющей домом организации это один из самых привлекательных вариантов поддержания дома в надлежащем техническом состоянии.

Но на практике встречаются случаи, когда банки отказывают в проведении операций по специальному счету, ввиду не надлежаще оформленного пакета документов. Это, в свою очередь, ставит под срыв проведение запланированных работ по капитальному ремонту.

В такой непростой ситуации оказалась управляющая организация из Екатеринбурга (ТСЖ «Токарей 68»), которая осуществляет управление многоквартирным домом №68 по ул. Токарей, г. Екатеринбург.

В 2014 году УО была выбрана собственниками в качестве владельца специального счета, который открыт в Банке ВТБ.

В силу положений ч.4.2. ст. 170 ЖК РФ собственниками помещений в спорном МКД в 2018 году было принято решение по вопросам утверждения дополнительного вида услуг и работ в рамках проведения капитального ремонта, а также утверждение размера ежемесячного взноса, в размере превышающим утвержденный минимальный размер, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.

В соответствии с решением общего собрания собственников был утвержден уточнённый (дополнительный) перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, не включенный в региональную программу, а также установлен порядок формирования размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт МКД, в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт от установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации больше на 1% на весь период действия Региональной программы.

В качестве одной из дополнительных услуг, собственники утвердили "Проведение экспертизы технического состояния гидроизоляционных слоев, конструкций многоквартирного дома". Проведение указанного мероприятия требовалось для установления необходимого объема работ, затрат и иных мероприятий для качественного ремонта конструктивных элементов дома.

Для реализации указанного решения в 2019 году между УО и ООО "ИнПроЭкс" был заключен договор, в соответствии с которым, специализированная организация за счёт денежных средств капитального ремонта, по поручению заказчика принимает на себя обязательство по выполнению работ на проведение строительной экспертизы технического состояния фундамента, гидроизоляционных слоёв, конструкций в МКД.

В банк был направлен пакет документов, в том числе счет на оплату. Банк ВТБ отказал УО в совершении операции по перечислению денежных средств, указав при этом на то, что предоставленный пакет документов не соответствует требованиям действующего законодательства РФ, а именно, протоколом не определены предельно допустимая стоимость услуг и/или работ по капитальному ремонту, сроки проведения капитального ремонта.

Не согласившись с решением банка, УО обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании произвести перечисление денежных средств в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников в многоквартирном доме, на расчетный счет подрядной организации авансовый платеж в размере 30% от общей стоимости оказываемых услуг.

Арбитражный суд Свердловской области принял решение от 11 июня 2020 г. по делу №А60-1946/2020, в соответствии с которым исковые требования УО удовлетворил в полном объеме, указав следующее:

«..частью 4 ст. 177 ЖК РФ предусмотрено, что операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусматривающий, в том числе, установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

- акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в пункте 2 ч.4 ст.177 ЖК РФ. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем 30% от стоимости таких услуг и (или) работ по договору.

Согласно ч. 6 ст. 177 ЖК РФ банк отказывает в выполнении распоряжения владельца специального счета о совершении соответствующей операции, в подтверждение которой не представлены документы, указанные в частях 4 и 5 ст. 177 ЖК РФ.

В момент организации и проведения общего собрания, УО были собраны данные в части оказания услуг по проведению строительной экспертизы конструктивных элементов многоквартирного дома, таким документом являлось коммерческое предложение, в котором была определена предельно допустимая стоимость услуг, оказываемых данными организациями.

Данный документ в качестве приложения к протоколу поименован как коммерческое предложение, сумма, указанная в документе, принята собственниками как предельно допустимый размер затрат, но оказание услуг по проведению экспертизы, и по сути руководствуясь указанным протоколом собственники не имеют правовых оснований потратить больший объем денежных средств и вынуждены искать подрядчика по данным критериям.

УО предоставила в Банк предложение на оказание услуг, договор, заключенный между истцом и ООО "ИнПроЭкс", дополнительное соглашение к договору, протокол внеочередного общего собрания собственников в МКД, счет на оплату, платежное поручение.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом в банк представлены все необходимые документы в соответствии с ч. 4 ст. 177 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о неправомерности отказа банка в проведении спорной операции по перечислению аванса по договору на "Проведение экспертизы технического состояния гидроизоляционных слоев, конструкций многоквартирного дома" со специального счета по мотиву не предоставления сметы на проведение указанных выше работ».

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Банк ВТБ обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылался на то, что представленные документы, не содержат сведений об утверждении собственниками на общем собрании "коммерческого предложения" либо "размера расходов, указанных в коммерческом предложении".

По мнению Банка, представление протокола решения общего собрания собственников без указания предельно допустимой стоимости работ, либо утверждённой сметы расходов, противоречит требованиям, предусмотренным частями 4, 5 статьи 177 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции Постановлением от 17 сентября 2020 г. №17АП-8124/20 по делу №А60-1946/2020 оставил решение суда первой инстанции в силе, при этом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклонил, указав следующее:

«..собственники помещений в многоквартирном доме являются высшим органом управления домом, в компетенцию собственников входит принятие решений по части содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества к которым в силу статьи 36 ЖК РФ, в том числе относятся конструктивные элементы многоквартирного дома.

В силу положений части 5.1 статьи 189 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

  • перечень услуг и/или работ по капитальному ремонту,

  • предельно допустимая стоимость услуг и/или работ по капитальному ремонту,

  • сроки проведения капитального ремонта,

  • источник финансирования капитального ремонта,

  • лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и/или выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующее акты.

Указанные условия собственниками соблюдены, решения приняты, что отражено в оформленных протоколах.

В соответствии с положениями части 1 статьи 174 ЖК РФ, средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и/или работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, в том числе для разработки проектной документации - в случае если такая проектная документация необходима в соответствии с законодательством РФ, оплаты услуг по строительному контролю.

В компетенцию финансовой организации, в которой открыт специальный счёт, не входит осуществление контроля в части принятия собственниками решений общего собрания собственников, такая компетенция принадлежит собственникам и установлена положениями статьи 46 ЖК РФ.

Положения жилищного законодательства не содержат в себе четкого указания о том, в каком формате собственники должны принять решение о порядке финансирования работ и услуг, оказываемых в рамках работ, причисленных к работам капитального характера..»

Банк такой исход дела не устроил, что послужило поводом к обращению в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой.

Суд кассационной инстанции в Постановлении от 30 ноября 2020 г. №Ф09-7588/20 по делу №А60-1946/2020 согласился с выводами суда первой и апелляционной инстанции, решение и постановление оставил без изменений, кассационную жалобу Банка без удовлетворения.

Вот такой витиеватый путь пришлось преодолеть управляющей организации для проведения капитального ремонта в доме. Приятным бонусом стало взыскание судебных расходов с Банка в размере 50 000 рублей.

По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/

Теги капитальный ремонт капремонт взносы на капремонт взносы на капитальный ремонт
Хотите узнать стоимость обслуживания МКД?

Ищете управляющую компанию в Новосибирске? Заполните заявку, и наш менеджер свяжется с вами для уточнения параметров.

Услуги
Оплатить содержание жилья

Перейти в личный кабинет на сайте жкх-нсо.рф для подачи показаний счетчиков и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Оплатить содержание жилья
Подать показания счетчиков

Показания счетчиков (ИПУ) принимаются к расчету с 20 по 23 число каждого месяца.

Подать показания счетчиков
Скачать приложение для оплаты ЖКУ

Скачать приложение Квартплата для оплаты ЖКУ.

Скачать приложение для оплаты ЖКУ
Платные услуги по заявкам собственников

Услуги по отключению/обратному подключению стояков и иные дополнительные услуги по заявкам собственников.

Платные услуги по заявкам собственников
ТЕЛЕФОН:
Адрес:
г. Новосибирск, улица Челюскинцев дом 18/2 оф. 522 (бизнес-центр Байт, 5 этаж)

ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС