В квартирах собственники иногда делают незаконную перепланировку, переустройство инженерных систем, незаконные врезки в системы ГВС или ХВС, теплые полы, обшивку всех труб стояков и многое-многое другое, чего делать не всегда можно с точки зрения закона и использования внутридомовых коммуникаций. Для контроля за такими нарушениями и должны сотрудники УО осуществлять контроль и обход общедомового имущества. Также у УО имеется обязанность проверять достоверность показаний индивидуальных приборов учета (ИПУ) коммунальных услуг (КУ).
Жильцы многоэтажек считают, что только они решают, допускать сотрудников УО в свои квартиры или нет. Но по закону такая обязанность у них имеется, как и обязанность УО содержать в надлежащем состоянии общедомовое имущество многоквартирного дома (МКД). Но общедомовое имущество располагается также и внутри помещений многоквартирного дома: это и несущие стены, и балконы, и инженерные системы, и трубы стояков отопления, водоснабжения, водоотведения, радиаторы отопления в некоторых случаях.
Обязанности и права управляющей организации закреплены в Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ), Правилах содержания общего имущества МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. (далее — Правила 491), Правилах предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства № 354 от 06.05.2011 года (далее — Правила 354), иных нормативно-правовых актах (НПА) жилищного законодательства, а также в договоре управления многоквартирным домом.
В пунктах 31 и 32 Правил 354 установлены права и обязанности Исполнителя коммунальных услуг. Согласно изменениям действующего законодательства в части их предоставления на содержание общего имущества (КРСОИ) им всегда является управляющая организация.
В силу пункта 31 Правил 354 в обязанности исполнителя входит, в том числе и:
в) самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю;
е(1)) осуществлять не реже 1 раза в 6 месяцев снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, распределителей, установленных вне жилых (нежилых) помещений, проверку состояния таких приборов учета;
Согласно пункту 32 Правил 354 Исполнитель имеет право, в том числе и:
б) требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время;
в) требовать от потребителя полного возмещения убытков, возникших по его вине, в случае невыполнения обязанности допускать в занимаемое им жилое или нежилое помещение представителей исполнителя;
г) осуществлять не чаще 1 раза в 3 месяца проверку достоверности передаваемых потребителем исполнителю сведений о показаниях индивидуальных, общих (квартирных) и комнатных приборов учета, распределителей, установленных в жилых помещениях и домовладениях, путем посещения помещений и домовладений, в которых установлены эти приборы учета, а также проверку состояния указанных приборов учета.
Правилами 491 также предусмотрены требования, в соответствии с которыми должно содержаться общее имущество МКД, ответственность за содержание которого несет управляющая организация. В обязанности УО включаются также обязательные осмотры общего имущества, а также устранение аварийных ситуаций и выполнение обязательных для его содержания работ, проведение которых зачатую без доступа в жилые и нежилые помещения МКД просто невозможно.
В некоторых случаях управляющим организациям приходится судиться с жильцами для предоставления доступа в помещения МКД и выполнения своих обязанностей. Вот с одним таким несговорчивым собственником и возник спор у управляющей организации, которой пришлось обращаться в суд для понуждения предоставления такого доступа в квартиру. И этот спор дошел до Верховного суда РФ.
Ситуация оказалась банальной: собственник самовольно осуществил незаконную перепланировку, при этом не предоставляя управляющей организации доступ в свое жилое помещение дальше стояков в туалете и кухне, а также не отвечая на запросы о предоставлении документов, подтверждающих законность перепланировки.
В суде, естественно, исковые требования ответчик и его представитель не признали по причине того, что «...помещения, осмотра которых требует истец, являются личной собственностью, в связи с чем ответчики имеют право не предоставлять доступа в данные помещения». Собственник посчитал, что во все помещения квартиры доступ он не обязан предоставлять.
Суд первой инстанции удовлетворил требования УО в полном объеме, сославшись на положения ст.ст. 31, 161 ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, и исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.
Однако Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда не согласилась с мнением суда первой инстанции, отменив его решение и отказав в исковых требованиях управляющей организации.
Апелляционное определение СК Мособлсуда от 17 января 2018 года по делу № 33-1947/2018:
«...Как следует из материалов дела, ответчики частично предоставили представителям истца доступ в жилое помещение, а именно комиссией осмотрены коридор, малый санузел, основной санузел, а также произведен визуальный осмотр малой комнаты без входа в нее. При этом, в осмотре большой комнаты, кухни и лоджии представителям истца отказано. Указанные обстоятельства подтверждаются актом осмотра общедомового имущества.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты судебная коллегия считает обоснованными. В качестве оснований необходимости осмотра квартиры ответчиков, истцом указано наличие сведений о проведении ответчиками перепланировки.
Судебная коллегия полагает, что указанные обстоятельства не являются основаниями, предусмотренными Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, для обязания ответчиков предоставить доступ в жилые помещения, в которых не находится техническое и санитарное внутриквартирное оборудование, с учетом отсутствия аварийных ситуаций.
Истцом не представлено доказательств, наличия жалоб собственников других жилых помещений многоквартирного дома, в связи с проведенным ответчиками, по мнению истца, переоборудованием жилого помещения. Таким образом, действиями ответчиков права истца и иных лиц не нарушены.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и отказе в удовлетворении исковых требований».
Таким образом, суд решил, что только для проверки показаний ИПУ и осмотра инженерных систем, а также в случае аварийной ситуации у УО имеется право на доступ в жилое помещение, перепланировка таким основанием не является.
Хотя часто при перепланировке жильцы проводят отопление в неотапливаемые по проекту балконы, которые являются, кстати, общим имуществом. При этом площадь отопления может меняться (соответственно, сумма оплаты за КУ возрастет). Да и изменения, внесенные в систему отопления, могут негативно влиять на предоставление этой коммунальной услуги всему стояку, а то и подъезду.
Однако ВС РФ оказался более дотошным и признал решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а решение апелляции — неправомерным.
Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 7 мая 2019 г. № 4-КГ19-6:
«...По смыслу приведенных норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность.
При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт «е» пункта 3 Правил № 354).
Приведенные нормы определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, для чего он имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя.
Однако при вынесении определения судом апелляционной инстанции указанные выше требования закона соблюдены не были. При этом суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется только тогда, когда такое требование обусловлено аварийной ситуацией или жалобами других потребителей на нарушение их законных прав.
Как было указано выше, такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем».
Таким образом, ВС РФ в своем судебном акте прямо указал на право УО на доступ во все помещения МКД и не только при аварии, но и без таковой - для профилактики нарушений со стороны собственников и предотвращения аварийных ситуаций в будущем. А у собственников и нанимателей помещений МКД имеется установленная законом обязанность предоставить такой доступ представителям управляющей организации не только к инженерным системам, но и для осмотра всего помещения целиком.
По материалам блога Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru, статья И.Носик.
