Адрес:
Россия, Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1

Новости ЖКХ

Факт описки в договоре признаём совместно либо она превращается в его реальные условия

Как показывает практика, отношения застройщиков и участников долевого строительства далеки от идеала. Несмотря на то, что законодатель систематически совершенствует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее-214-ФЗ) от 30 декабря 2004 года, внося изменения и поправки, значительное количество неразрешенных для сторон вопросов является актуальным и по сегодняшний день.

Глупо полагать, что основной документ, регулирующий взаимоотношения между застройщиком и дольщиком (договор участия в долевом строительстве, далее-договор), написанный штатным юристом застройщика, оформлен в пользу будущего владельца новостройки. Пытаясь обезопасить себя от возможных финансовых рисков, в договоре могут быть не прописаны такие важные аспекты, как:

  • точная дата сдачи объекта в эксплуатацию;

  • ответственность за неисполнение условий договора (когда таких положений для сторон недостаточно по закону);

  • фиксированная стоимость квадратного метра на полный период строительства;

  • порядок расторжения договора с возвратом денежных средств дольщику и соблюдения при этом прав обеих сторон.

Преднамеренный «раздутый» объём текста договора с минимальным набором неблагоприятных последствий для компании-застройщика зачастую оборачиваются для дольщика проблемами в будущем. После подписания такого документа разрешать вопросы по-свойски практически невозможно, и большинство участников вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав. Именно поэтому так важно при заключении договора присутствие юриста (адвоката) со стороны участника долевого строительства. Услуги же добросовестных застройщиков, строящихся на полном доверии и постоянном контакте с участниками строительства, отражаются на дороговизне квадратного метра будущего объекта и становятся недоступными для большинства граждан.

Судебная практика «пестрит» решениями по искам дольщиков к компаниям-застройщикам. Предметом спора, как правило, являются именно условия договора, не исполненные надлежащим образом и в срок.

Согласно Обзору судебной практики Верховного суда РФ № 3, утверждённом Президиумом ВС РФ от 14 ноября 2018 года (Определение № 4-КГ17-70) признание указанного в договоре об участии в долевом строительстве жилья срока исполнения обязательства застройщика технической ошибкой (опиской) возможно только лишь в случае, когда будет установлено, что обе стороны договора действительно имели в виду другой срок исполнения обязательства.

Истец-участник долевого строительства (далее-П.) обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование своих требований истец указал, что стороны заключили договор участия в долевом строительстве, объектом которого является однокомнатная квартира. П. полностью оплатил стоимость объекта долевого строительства. Ссылаясь на неисполнение ответчиком своего обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок - 30 декабря 2015 г.,истец просил суд взыскать с ответчика в его пользу неустойку, компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.

Решением суда требования истца были удовлетворены лишь частично. Апелляционным определением решение суда первой инстанции отменено, постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее:

«…Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором и единого для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, то есть это условие является существенным для такого договора…».

Обращаясь в суд с иском к застройщику, П. ссылался на то, что договор долевого участия в строительстве он заключал на условии передачи объекта долевого строительства до 30 декабря 2015 г.

Однако представитель ответчика с иском не согласилась и в возражениях на иск и своих объяснениях в судебном заседании указала, что в тексте договора допущена описка в дате передачи квартиры, вместо 2016 года ошибочно указан 2015 год.

Таким образом, в данном споре между дольщиком и застройщиком из исковых требований и возражений надлежало установить действительное волеизъявление сторон при заключении договора долевого участия в части определения срока передачи объекта и надлежащее исполнение условий этого договора.

При этом единство воли истца и ответчика на установление иной даты передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве, чем указанная в договоре, подлежало установлению судом на основании анализа всех фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон, а также оценки совокупности представленных доказательств.

Эти значимые для правильного разрешения дела обстоятельства судом апелляционной инстанции установлены не были. Суд нарушил процессуальные нормы: выводы суда об описке в нумерации года передачи квартиры не мотивированы, соответствующие доказательства не приведены.

В случае толкования условий договора путем их сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом суду следовало указать, на каком основании он пришел к выводу о неясности толкуемых условий исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а в случае толкования условий договора путем выяснения действительной воли сторон с учетом цели договора суду следовало указать, в связи с чем он пришел к выводу о невозможности определить содержание договора с использованием других правил его толкования.

Суд апелляционной инстанции не учёл, что подлежала установлению не только воля застройщика на заключение договора с определенным сроком исполнения, но и воля участника долевого строительства. К тому же, отменяя решение суда первой инстанции и признавая наличие в договоре долевого участия в строительстве технической описки, суд не учёл, что данный договор прошел государственную регистрацию, в рамках которой проведена проверка законности сделки и установлено отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, в том числе и в отношении единого срока передачи объекта долевого строительства для всех участников долевого строительства.

Таким образом, Верховный суд РФ решил, что данные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, не получили надлежащей оценки суда апелляционной инстанции и указал, что суд не вправе на основании заявления одной из сторон договора признать указанную в договоре дату исполнения обязательства опечаткой в части указания на год исполнения и истолковать ее вопреки буквальному смыслу, так как это условие не страдает неясностью и нет оснований исходить из того, что другая сторона договора осознавала, что указанная в договоре дата является следствием опечатки.

В рассматриваемом случае невозможно предугадать мотивы застройщика при заключении договора: или он действительно намеревался исполнить его условия до 30 декабря 2015 года, но не успел (а в суде ничего не оставалось делать, как ссылаться на опечатку), или застройщик совершил такой серьёзный промах и укоротил для себя на один год время исполнения обязательств.

По материалам блога Бурмистр.ру.

Теги долевое строительство судебная практика описка в договоре договор участия в долевом строительстве договор
Хотите узнать стоимость обслуживания МКД?

Ищете управляющую компанию? Заполните заявку, и наш менеджер свяжется с вами для уточнения параметров.

Услуги
Оплатить за содержание жилья

Перейти в личный кабинет на сайте жкх-нсо.рф для подачи показаний счетчиков и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Оплатить за содержание жилья
Подать показания счетчиков

Показания счетчиков (ИПУ) принимаются к расчету с 20 по 23 число каждого месяца.

Подать показания счетчиков
Скачать приложение для оплаты ЖКУ

Скачать приложение Квартплата для оплаты ЖКУ.

Скачать приложение для оплаты ЖКУ
Платные услуги по заявкам собственников

Услуги по отключению/обратному подключению стояков и иные дополнительные услуги по заявкам собственников.

Платные услуги по заявкам собственников
ТЕЛЕФОН:
Адрес:
г. Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1, отдельный вход после шлагбаума

ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС