Жилищным законодательством установлено «главенство» решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) по любым вопросам, связанным с общем имуществом (далее – ОИ).
Уже много лет в нашей стране владельцы жилых и нежилых помещений разрешают вопросы о сдаче ОИ в аренду, его увеличения/уменьшения, о сроках его ремонта и иные.
Действующее (не признанное недействительным/незаконным) решение собственников является «зелёным светом» для исполнения обязанностей управляющих организаций в отношении ОИ.
Именно такое, имеющееся в распоряжении компании, решение, оформленное протоколом, послужило основанием для судебного спора, инициатором которого выступила управляющая организации с исконно русским названием ООО «Калинка» (далее – УО).
Государственная жилищная инспекция Ивановской области (далее – ГЖИ) обнаружила «плачевное» состояние ОИ в МКД, находящемся в управлении УО:
- следы протечек на стенах и потолках подъездов,
- растрескивание кровли над подъездами,
- местные разрушения отмостки,
- местами трещины в несущих стенах,
- неряшливые следы неряшливой штукатурки фасада,
- выкрошился температурный шов в некоторых местах.
ГЖИ предписала устранить указанные огрехи в указанные сроки.
УО не согласилась с предписанием ГЖИ по выполнению мероприятий, не вошедших в перечень, предусмотренный Приложением к договору управления между УО и собственниками помещений спорного дома.
При этом факт выявленных повреждений УО не оспаривался, однако с возложением обязанности устранить указанные нарушения в установленный оспариваемым предписанием срок данный заявитель был не согласен, полагая, что основным способом установления и изменения перечня услуг и работ, выполняемых управляющей организацией и сроков их выполнения является волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Поэтому и срок выполнения мероприятий должен быть идентичным с установленным владельцами помещений спорного МКД.
ГЖИ в ответ указала:
«…обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома возложена на ООО "Калинка" положениями действующего жилищного законодательства и условиями договора управления многоквартирным домом. Выполнение работ по восстановлению общего имущества многоквартирного дома является обязательным, поскольку обеспечит соблюдение целей управления - обеспечение безопасности и благоприятного проживания граждан. Общество, как обслуживающая организация, обязано устранять обнаруженные неисправности (дефекты) конструкций жилого дома и (или) предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий. Указанные в оспариваемом предписании работы включены в Минимальный перечень № 290 и должны быть выполнены ООО "Калинка" независимо от решения собственников помещений многоквартирного дома и утвержденного плана работ…».
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 23 сентября 2019 года по делу № А17-6953/2019 требование УО было оставлено без удовлетворения.
Поддержали суд все последующие инстанции, а ВС РФ отказал УО в пересмотре дела об отмене предписания, изложив в Определении от 01 октября 2020 года № 301-ЭС20-13447 следующее:
- согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме;
- наличие выявленных повреждений находится в непосредственной причинной связи с ненадлежащим исполнением обязанностей УО по содержанию ОИ МКД, поэтому их устранение входит в её обязанности;
- УО в данном случае выступает как специализированная коммерческая организация, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме;
- исполнение работы по ремонту фасада МКД, крыши, отмостки и т.д. в соответствии с планом на 2019-2021 годы, непринятие своевременных мер по устранению повреждений ОИ способствует их развитию, создает угрозу разрушения, и, как следствие, угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также их имуществу;
- предписание направлено на устранение допущенных УО нарушений требований законодательства в жилищной сфере при содержании общего имущества, является реально исполнимым и не противоречит положениям действующего законодательства.
Хотела ли УО отодвинуть сроки исполнения мероприятий либо действительно пошла в суд, считая себя правой в том, что решение общего собрания собственников главнее положений предписания ГЖИ, - нам неизвестно.
Однако в очередной раз суды всех инстанций сошлись в одном - текущие, неотложные, обязательные работы УК должна проводить независимо от того, упоминаются ли они в договоре управления или решении владельцев помещений дома.
Данный факт был отражен ещё в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 октября 2010 года №6464/10 и Определении Верховного суда РФ от 17 октября 2016 года № 301-КГ16-14454.
С момента Постановления ВАС прошло более 10 лет, управляющим организациям за это время «вручили» целый «букет» обязательных требований, включая Стандарт № 416 и Минимальный перечень № 290.
С позицией судов можно согласиться лишь в том, что УО должна оценивать перспективу – проводить регулярные осмотры общего имущества МКД, выступать инициатором общего собрания собственников (далее – ОСС) в случае необходимости разрешения вопросов о проведении текущего ремонта и т.п. И, действительно, если «кивать» то на отсутствие решения ОСС, то на его установленные сроки, цель управления МКД будет являться заведомо недостижимой.
Суды не дают оценку тому факту, что во время «рождения» Постановления ВАС № 6464/10 Стандарта № 416 и Перечня № 290 и в разработке не было. В настоящее время «текущие, неотложные и обязательные» работы – это не всё подряд. Тот же перечень № 290 не обязывает и не позволяет провести полноценный ремонт общего имущества в отсутствие решения ОСС.
На практике УО сталкиваются с тем, что в целях необходимости исполнения минимального Перечня № 290 проводят ОСС, на котором не набирается кворум. В отношении российских управляющих компаний так и длится правовое положение по терминологии русской поговорки «без вины виноватый». И, собственно, в чём, действительно, она виновата и что должна делать в сложившейся ситуации? Вопреки позиции Конституционного суда РФ и в целом положениям гражданского законодательства содержать чужое имущество за свой счёт? Или впоследствии в судах общей юрисдикции выбивать долг за проведенный ремонт с каждого собственника под прикрытием неосновательного обогащения?
Учитывая вышеизложенное, УО проигнорировать решение ОСС о сроке текущего ремонта не может. Причина достаточно банальна – если владельцы помещений в МКД утвердили в плане ремонт кровли на миллион, то кто должен заплатить его, пока на данном доме указанная сумма не набрана? При этом стоит отметить, что УО, рискнувшие во благо провести ремонт в отсутствие решения ОСС (или отклоняясь от формулировок решения) имеют наибольшую вероятность потерпеть в суде неудачу, не оставив себе шансов на возмещение своих расходов.
По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/
