Практически в каждом МКД есть площади, на которых можно разместить рекламу, оборудование провайдеров и т.д. и получать за это деньги. Это знают управляющие организации (ТСЖ) и собственники. Для первых сдача общего имущества в аренду – это источник дополнительного дохода, а для вторых – способ снизить размер платы за жилищно-коммунальные услуги. И всё бы ничего, но есть налоговые органы, которые жаждут урвать от любых доходов, полученных физическими лицами, свою «долю» в виде НДФЛ.
Согласно ст.36 ЖК РФ стены МКД, чердаки и подвалы относятся к общему имуществу МКД.
Использование общего имущества для получения дохода от аренды и рекламы возможно только через проведение общего собрания собственников помещений в МКД (пп.3 п.2 ст.44 ЖК РФ).
Как правило, собственники помещений ничего делать не хотят и на общем собрании поручают управляющей организации выступать от их имени и разрешают сдавать общее имущество в аренду посредникам. То есть налицо «обычная» агентская договорная схема, в которой управляющая организация выступает в качестве агента, а собственники помещений являются принципалами.
Размер дохода, полученного каждым собственником помещений в МКД, пропорционален доле площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику в общей площади помещений в МКД (помним, что площадь мест общего пользования в расчете не учитываем) (п.1 ст.37 ЖК РФ).
Вопрос: кто платит налоги за этот доход?
Печально, но платить налоги от сдачи общего имущества в аренду должны собственники помещений.
Открываем пп.4 п.1 ст.228 НК РФ и видим, что исчисление и уплату НДФЛ производят «физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, - исходя из сумм таких доходов».
Большинство прочитало абзац выше и не обратило внимание на фразу «не был удержан налоговыми агентами», а зря, так как налоговым агентом признаются организации и индивидуальные предприниматели от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик (в нашем случае собственники помещений – физические лица) получил доходы(п.1 ст.226 НК РФ).
А теперь внимание! Управляющая организация, на счета которой поступают денежные средства от использования общего имущества МКД, не выступает в качестве налогового агента, так как не является источником выплаты денежных средств собственникам.
Налоговым агентом, который обязан исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ за каждого собственника помещений в МКД, выступает юридическое лицо или ИП, которое арендует общее имущество МКД и производит оплату на счет управляющей организации.
Для того, чтобы налоговый агент по НДФЛ смог исполнить свою обязанность и заплатить за собственников помещений НДФЛ, ему необходимо помимо ФИО собственника располагать и другими сведениями, среди которых, в частности, ИНН и паспортные данные. С учетом того, что арендатор данными сведениями не располагает, то удержать сумму НДФЛ он «физически» не может.
Специально для таких случаев в НК РФ есть п.5 ст.226 НК РФ, в которой указано, что «при невозможности в течение налогового периода удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан в срок не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог, о суммах дохода, с которого не удержан налог, и сумме неудержанного налога».
По факту арендатор общего имущества должен «сдать» налоговикам всех собственников помещений в МКД, направив в налоговые органы по каждому собственнику помещений Справку о доходах и суммах налога физического лица (форма 2-НДФЛ), утвержденную приказом ФНС России от 02.10.2018 № ММВ-7-11/566@.
В свою очередь собственники помещений, как налогоплательщики НДФЛ обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию (п.3 ст.228 НК РФ), ну и заплатить налог, естественно.
Ну, а управляющая компания никаких действий предпринимать не должна, так как проблемы возникнут только:
-
у арендатора (он может легко получишь штраф 200 рублей за каждую несданную справку (читаем – за каждого собственника) в соответствии с п. 1 ст. 126 НК РФ;
-
у собственника помещения за несвоевременно поданную декларацию штраф составляет 5 процентов от суммы неуплаченного налога по декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
Такая же позиция описана в Письме Минфина от 2 августа 2019 г. № 03-04-06/58477, в котором чиновники указали, что управляющая организация НДФЛ в рассмотренной ситуации не платит.
По материалам блога https://www.burmistr.ru/
