Адрес:
Россия, Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1

Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме

Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме

Юрист А.Ушаков с позиции закона проанализировал ситуацию, когда в МКД или на прилегающем к нему участке есть что-то неиспользуемое для нужд дома, но интересное для личных или даже коммерческих целей одного из собственников, и он готов это приобрести, заплатив деньги другим владельцам помещений. 

В силу статей 289 и 290 ГК РФ собственнику в многоквартирном доме наряду с квартирой, принадлежит также доля в праве собственности на общедомовое имущество. К такому имуществу относятся общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Полный перечень общего имущества МКД определён в ч. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Ч. 2 ст. 290 ГК РФ установлен запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество в МКД отдельно от права собственности на квартиру. Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения в МКД не может выделять в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также отчуждать свою долю отдельно от передачи права собственности на своё помещение. Таким образом, закон не позволяет просто так приобретать то имущество, которое принадлежит всем собственникам. 

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путём реконструкции с согласия всех собственников помещений в данном доме. Т.е. требуется инициировать и провести ОСС со стопроцентным кворумом. Также, согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, на основании решения собственников помещений в МКД, принятого на ОСС, объекты общедомового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Однако для этого также потребуется инициировать и провести ОСС, набрав кворум не менее 2/3 от общего количества голосов собственников в МКД с учётом норм п. 3 ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. 

Кроме того, стоит помнить, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп «е» п. 2 Правил № 491, земля под МКД является общим имуществом собственников помещений, если под домом в соответствии с ч. ч. 2, 3, 5 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» образован земельный участок. Такой участок переходит в общую долевую собственность бесплатно, а обременения запрещены. 

Но тут кроются две проблемы: 

  1. Отчуждение не должно нарушать права иных собственников. Следовательно, заинтересованному лицу нужно получить технико-строительное либо земельно-правовое заключение эксперта о возможности отчуждения общего имущества в МКД без ущемления интересов иных лиц и продолжения безопасной эксплуатации МКД. 
  2. Отчуждение подразумевает компенсацию. Отсюда следуют ещё два вопроса: кто уполномочен принимать денежные средства, и как они могут расходоваться на нужды общего имущества. 

Указанной выше позиции придерживается и Верховный суд РФ в определении от 09.02.2016 по делу № 5-КГ15-152

Собственно, какие-либо споры с приобретением общего имущества встречаются нечасто, т.к. в многоквартирных домах не так много полезных площадей, пригодных для использования без создания препятствий доступу к инженерным сетям. К примеру, это помещения дежурных по подъездам (консьержей) и колясочные, помещения, где по проекту устроен второй вход в подъезд. Таких МКД не много, а домов с размежёванными участками с большой площадью и того меньше. 

Важно, что помещения должны иметь самостоятельное значение. В практике встречаются такие, которые логично отнести к общему имуществу в силу наличия в них коммуникаций, но в отсутствие общего собрания собственников они были переданы и используются как помещения с самостоятельным назначением. Подобная передача законна, если до неё в доме не была приватизирована ни одна квартира или комната в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1. Данная позиция принята Верховным судом РФ в определении от 19.03.2019 по делу № 5-КГ19-15

И всё-таки стать обладателем общего имущества возможно при соблюдении ряда процедур, включая состоявшееся общее собрание собственников, получение положительного экспертного заключения и, в случае уменьшения помещений, внесения изменений в технический паспорт дома. Т.к. площадь мест общего пользования уменьшается и появляются новые помещения, то необходимо перераспределить нагрузки на тепловую энергию. Тем не менее вопрос платы, как за временное владение и пользование, так и за приобретение части общего имущества в собственность подлежит урегулированию решением общего собрания собственников.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/12087-mozhno-li-otchuzhdat-obschee-imuschestvo-v-mnogokvartirnom-dome

Теги общедомовое имущество общее имущество собственников отчуждение общего имущества управление МКД
Хотите узнать стоимость обслуживания МКД?

Ищете управляющую компанию в Новосибирске? Заполните заявку, и наш менеджер свяжется с вами для уточнения параметров.

Услуги
Оплатить содержание жилья

Перейти в личный кабинет на сайте жкх-нсо.рф для подачи показаний счетчиков и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Оплатить содержание жилья
Подать показания счетчиков

Показания счетчиков (ИПУ) принимаются к расчету с 20 по 23 число каждого месяца.

Подать показания счетчиков
Скачать приложение для оплаты ЖКУ

Скачать приложение Квартплата для оплаты ЖКУ.

Скачать приложение для оплаты ЖКУ
Платные услуги по заявкам собственников

Услуги по отключению/обратному подключению стояков и иные дополнительные услуги по заявкам собственников.

Платные услуги по заявкам собственников
ТЕЛЕФОН:
Адрес:
г. Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1, отдельный вход после шлагбаума

ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС