Ранее мы уже писали о том, как УО выиграла спор с нежилым помещением по принципу Эстоппеля, в данной статье продолжим рассматривать судебную практику с нежилыми встроенными помещениями, находящимися на первом или в цокольном этаже многоквартирного дома.
Зачастую в борьбе по спорам данного вида перед владельцами магазинов и парикмахерских вставала основная задача: доказать автономность принадлежащих им помещений на основании отсутствия общих коммуникаций и перекрытий, оформленной в собственности земли и вопреки Постановлению ВАС РФ № 4910/10 от 9 ноября 2010 года (о том, что самостоятельное несение расходов не освобождает собственника от обязанности содержать общее имущество) показать суду эти самые расходы.
Интересный «правовой раскол» в единстве судебной практики на основе проведения судебных экспертиз о принадлежности нежилых помещений к зданиям (жилым домам) произошёл в Четвертом Апелляционном Арбитражном суде (г. Чита).
В суд обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Южное управление жилищно-коммунальными системами» (далее-УК) к Обществу с ограниченной ответственностью Мельничный комплекс «Белый медведь» о взыскании задолженности более 300 тысяч рублей за выполненные работы и оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД.
Суд, рассматривая дело, пошёл «по проторенной дорожке» и по ходатайству стороны назначил судебную строительно-техническую экспертизу. На её основе суд признал нежилое помещение – подвал № 1 разделенным на самостоятельные объекты: нежилое помещение и здание, одно из которых по результатам исследований не имело ничего общего с домом (т.е. отдельным и самостоятельным).
Учитывая изложенное, исковые требования истца по Решению АС Иркутской области от 12 июля 2018 года по делу № А19-17378/2017 были удовлетворены частично.
УК, не согласившись с данным решением суда обратилась с апелляционной жалобой в Четвертый Арбитражный апелляционный суд (далее - 4ААС), попросив решение отменить, жалобу удовлетворить, по делу принять новый судебный акт.
Из апелляционной жалобы следовало, что иск подлежал полному удовлетворению; в МКД расположено принадлежащее ответчику нежилое помещение; результаты проведенной по делу строительно-технической экспертизы и заключение эксперта являются недостоверными.
Суд апелляционной инстанции решение 1 инстанции в части удовлетворения иска отменил, принял новый судебный акт, а исковые требования удовлетворил в полном объёме по следующим основаниям:
«…В силу части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости (в частности, здание, помещение). Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:
Здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (подпункт 6).
Статьей 8 Закона о недвижимости в зависимости от вида объекта недвижимости установлен различный состав сведений ЕГРН о характеристиках объектов недвижимости. В частности, предусмотрено внесение кадастровых номеров помещений, расположенных в здании, если объектом недвижимости является здание.
В силу части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно части 2 статьи 40 указанного Кодекса если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). Соответственно, изменение вида существующего объекта недвижимости может происходить в связи с образованием объектов недвижимости в результате реконструкции, вследствие которой осуществляется государственный кадастровый учет нового объекта недвижимости, образованного в результате такой реконструкции.
При таких обстоятельствах результаты проведенной по делу строительно-технической экспертизы и заключение эксперта являются недостоверными, противоречащими нормам материального права, материалам дела, сведениям ЕГРН…».
Четвёртый Арбитражный Апелляционный указал, что суд первой инстанции, разделив нежилое помещение ответчика, являющиеся длительное время принадлежностью многоквартирного дома, на два самостоятельных объекта, назначив им разный правовой режим и правовой статус, фактически, в отсутствие к тому правовых оснований, принял решение, относящееся к компетенции коллегиального органа - общего собрания собственников помещений, уменьшил размер общего имущества в многоквартирном доме.
Позаботился суд апелляционной инстанции и о финансовом «благополучии» собственников помещений МКД:
«…Поскольку протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме … утверждён размер платы по строке «содержание» и размер платы по строке «Услуги и работы по управлению многоквартирным домом», тем самым суд увеличил финансовую нагрузку на остальных собственников многоквартирного жилого дома…в части расходов на содержание, текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги на содержание общего имущества».
Следует отметить, что в решении указано о возможных неблагоприятных последствиях принятого решения первой инстанции:
«…в результате вынесенного решения возникла неопределенность в вопросах состава общего имущества многоквартирного дома, его текущего ремонта, но и формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (пункт 11.1 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации)…».
Итоговым выводом суда апелляционной инстанции от 07 марта 2019 года явился тот факт, что поскольку в Едином государственном реестре недвижимости нежилое помещение ответчика является подвалом расположенного … многоквартирного дома, а не зданием, то ответчик, сохраняя такое положение до момента предъявления к нему исковых требований, приобретая в собственность данное помещение 02.10.2009 – в период действия норм Жилищного кодекса Российской Федерации, должен нести негативные последствия данных действий.
03 июня 2019 года кассационная инстанция (Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа) своим Постановлением по делу № А19-17378/2019 оставила постановление апелляционной инстанции в силе.
Вышеизложенный пример показал, что суд счел заключение эксперта об автономности нежилого помещения незаконным по причине его принадлежности к общему зданию (МКД) и отмёл иные основания в пользу ответчика. При этом в основу решения суд заложил нормы, охраняющие интересы иных собственников помещений МКД и возможные неблагоприятные последствия для дома в целом.
По материалам блога Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru
