В работе управляющих организаций достаточно часто возникают ситуации, когда сотрудникам управляющей организации необходимо попасть в квартиру собственника для проведения работ по ремонту или обслуживанию общедомового имущества. Конечно, большинство собственников относится с пониманием и не препятствует проведению ремонтных работ. Но встречаются и те, которые отказываются допускать сотрудников управляющей компании в квартиру, либо категорически против проведения работ из-за дорогостоящего ремонта, который скрывает коммуникации. В данной статье попытаемся разобраться, как действовать в подобных случаях.
Согласно пп.о п.31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила N 354), исполнитель обязан согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором необходимо указать: дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения; номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления; должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ.
Поэтому первое, что необходимо сделать – это уведомить собственника.
Если в назначенное время собственник не допустил сотрудников управляющей организации, необходимо составить акт недопуска в помещение для проведения работ по ремонту (обслуживанию) общедомового имущества.
После пары таких актов можно смело обращаться в суд. Ведь, как известно, что именно управляющая организация отвечает за содержание общедомового имущества и в случае аварии именно управляющая организация может оказаться крайней.
В соответствии с п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, при этом управляющая компания не несет ответственности за действия собственников.
В силу п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - правила 491), управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
По смыслу ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относится, в частности, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с п. 41 Правил 491, собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Пунктом 34 (подпункт "е") Правил № 354 предусмотрена обязанность собственника допускать представителей управляющей компании в занимаемое жилое или нежилое помещение для выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. В соответствии с пп. Б, В п.19 указанных правил, собственник жилого помещения обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.
Таким образом, действия собственников по воспрепятствованию проведению ремонта общедомового имущества, расположенного в принадлежащей им на праве собственности квартире, являются злоупотреблением своим правом, сопряженным с угрозой обеспечения сохранности имущества других лиц и общедомового имущества.
Как правило, суды удовлетворяют подобные иски управляющих организаций. Примером могут служить решение центрального районного суда г.Хабаровска от 4.08.2018г по делу № 2-2596/2017, Решение Муромского городского суда Владимирской области от по делу от 16 июля 2018 г. по делу № 2-661/2018, Решение Советско-Гаванскиого городского суда Хабаровского края от 11 июля 2018 г. по делу № 2-519/2018.
Зачастую работы по ремонту общего имущества необходимо провести в кратчайшие сроки, чтобы избежать серьезной аварии и больших убытков. В таких случаях при обращении в суд в просительной части иска необходимо указывать о немедленном исполнении решения суда.
В соответствии со ст. 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.
Так, в решении Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 26 августа 2016 г. по делу № 2-12736/2016г, указано:
"В связи с ограниченным сроком выполнения работ (согласно графику выполнения работ) ремонт системы теплоснабжения должен быть выполнен до определенного срока), суд соглашается с доводами истца о том, что в связи с существующим риском для истца нарушить договорные обязательства по своевременному окончанию ремонтных работ из-за отказа ответчиков предоставить доступ в квартиру, замедление исполнения решения суда в данном случае может привести к значительному ущербу как для истца (в виде начисления неустойки), так и для собственников других помещений в доме (в виде отсутствия отопления, и, как следствие, промерзание помещений, отсутствие газоснабжения, проведение перерасчетов за ненадлежащее оказание услуг и т. д.)".
При таких обстоятельствах, решение суда в части предоставления доступа в жилое помещение для выполнения ремонтных работ системы теплоснабжения обратить к немедленному исполнению.
Ну, а если управляющая организация вовремя не обратилась в суд с исковым заявлением к собственнику об обеспечении доступа к общедомовому имуществу, не смогла провести работы и произошла авария (например, прорвало стояк), главным доказательством своей невиновности в суде с собственниками пострадавших квартир будут уведомления собственников о согласовании даты и времени проведения работ и акты недопуска.
В соответствии с п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, при этом управляющая компания не несет ответственности за действия собственников. Как показывает судебная практика, для возмещения вреда потерпевшему необходимо доказать одновременно наличие вреда, его размер и причинно-следственную связь между его наступлением и действиями причинителя вреда (Определение Ленинградского областного суда от 10.04.2014 г. № 33-1811/2014).
По материалам блога Бурмистр.ру.
