В данной статье отвечаем на наиболее частые вопросы в сфере ЖКХ.
Установка и эксплуатация умных приборов учёта
С 1 июля 2020 года поставщики электроэнергии начали устанавливать в многоквартирных и индивидуальных жилых домах интеллектуальные системы учёта потребления ресурса. Такие приборы автоматически передают показания и ограничивают подачу электроэнергии должникам.
Затраты на закупку и замену индивидуальных приборов учёта будут заложены в тариф. А менять ПУ в старых домах станут по мере выхода из строя и истечения межповерочных интервалов уже установленных ИПУ.
Взимание дополнительной платы за замену ОДПУ
Согласно № 279-ФЗ, во всех многоквартирных домах должен быть установлен общедомовый прибор учёта тепловой энергии.
Один из читателей написал, что управляющая компания пропустила срок поверки ОДПУ, об этом собственники узнали из квитанций – оплата была выставлена с повышенными тарифами. Компания предлагает организовать ОСС и собрать подписи на проведение поверки за дополнительную плату, потому что ОДПУ не стоит у неё на балансе. Права ли УО?
Общедомовый прибор учёта входит в состав общего имущества МКД и обслуживается за счёт платы за содержание жилья. УО не права, собственники могут обратиться в орган ГЖН.
Приостановлена ли поверка общедомовых приборов учёта до 1 января 2021 года?
Сроки поверки не приостановлены, это касается только индивидуальных приборов учёта.
Должна ли РСО предоставлять рассрочку на замену ОДПУ?
Такой обязанности у РСО нет, всё зависит от договоренностей между нею и управляющей организацией.
РСО установила в доме ОДПУ по требованиям № 261-ФЗ, так как собственники не приняли этот вопрос на общем собрании. Прибор установлен, владельцы помещений помимо платы за содержание ОДПУ должны в течение пяти лет выплачивать рассроченный платёж. Внезапно прибор учёта вышел из строя. Читатель уточняет, кто должен нести бремя расходов на ремонт или возможную замену счётчика?
Обязанность РСО установить ОДПУ разовая, и она её выполнила (№ 261-ФЗ). Дальнейшее обслуживание и поддержание работоспособности ОДПУ входит в обязанности УО. Это прописано в п. 18 ПП № 290, пп. «д» п. 10 ПП № 491. Если ОДПУ выходит из строя, то обязанность по ремонту и замене лежит на УО.
Это подтверждает и судебная практика. Вопросов про то, можно ли взимать с собственников деньги за реконструкцию ОДПУ, ведь «обязанность по осуществлению действий по реконструкции, вводу и допуску в эксплуатацию узла учёта тепловой энергии возложена» именно на них к нам поступает много.
Расставим все точки над i. Обслуживание и поддержание работоспособности ОДПУ – обязанность управляющей организации (п. 18 ПП № 290, пп. «д» п. 10 ПП № 491). Как мы уже отметили выше, если счётчик выходит из строя, отремонтировать или заменить его должна именно УО, эти работы считаются включёнными в размер платы за содержание жилого помещения. Если же УО собирается делать реконструкцию теплоузла в целом, то это работы по капремонту.
Дополнительные работы, не включенные в смету
Можно ли обратиться в суд за перерасчётом, если ТСЖ уже три года собирает деньги на ремонт отмостков вокруг МКД, но работы не выполняет? Эксперт пояснил, что нужно делать:
- Правление обязано ежегодно отчитываться о проделанной работе (пп. 8 ч. 2 ст. 144 ЖК РФ), а собственники вправе получать сведения о финансово-хозяйственной деятельности (далее – ФХД) ТСЖ (пп. 3 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ).
- До утверждения сметы на следующий год на общем собрании членов ТСЖ ревизионная комиссия обязана дать заключение (пп. 1.1., 2 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ), также ревизионная комиссия должна до утверждения общим собранием членов ТСЖ сделать отчёт-заключение об исполнении сметы (пп. 1, 1.1., 2, 3 ч. 3 ст. 143.1. ЖК РФ).
Если всё это есть, то невыполнение работ может быть связано либо с плохой собираемостью, низкой финансовой дисциплиной, наличием дебиторской задолженности при наличии кредиторской задолженности в предыдущих периодах, к примеру, за ресурсоснабжение, по выплате заработной платы и оплате налогов и взносов, или по ранее заключённым и исполненным договорам – куда и направляются собранные средства, что должно отражаться в отчёте ревизионной комиссии наряду с выявленными нарушениями.
Если же в заключениях ревизионной комиссии всё гладко, а сметы и отчёты не утверждены общими собраниями членов ТСЖ, то надо менять правление и назначать ревизора, привлекать специалистов на аутсорсинг для проведения аудита и восстановления учёта, нормализации работы ТСЖ.
Необходимо направить запрос (нарочно или письмом с описью вложения, либо через ГИС ЖКХ) в адрес Правления ТСЖ о предоставлении сведений, причём, не важно, является ли собственник членом ТСЖ или нет. При отсутствии ответа можно истребовать документы в судебном порядке, а также обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию соответствующего субъекта и местную администрацию.
Члены ТСЖ и не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к ТСЖ относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ (ч. 2 ст. 143.1. ЖК РФ).
Исходя из норм ст. 12 ГК РФ, предусматривающих в качестве одного из способов защиты присуждение к исполнению обязанности в натуре, обратиться с претензией, а затем в суд с иском к ТСЖ об обязании выполнить работы. И такой иск будет удовлетворён. Однако при явном отсутствии средств в ТСЖ исполнение иска может быть растянуто на долгие годы или не исполнено вовсе.
Исходя из норм ст. 12 ГК РФ, предусматривающих в качестве одного из способов защиты восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, обратиться с претензией, а затем в суд с иском к ТСЖ в порядке ст. ст. 307, 309, 407, 408, 1102 ГК РФ, ст. ст. 153, 155, 156 ЖК РФ о взыскании сумм неосновательного обогащения и возврата сумм невыполненных работ. Здесь потребуются расчёты. И желательно сопоставить их с интересами соседей в виде иска от всех собственников помещений в МКД к нерадивому ТСЖ. Но решит ли это фундаментальную проблему работы ТСЖ – вопрос спорный. При отказе ТСЖ в предоставлении документов эксперт рекомендует озадачиться обязательной всесторонней ревизией ФХД ТСЖ и сменой состава правления вместе с председателем.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/11863/pribory-uchyeta-i-remont-obschedomovogo-imuschestva-otvechaem-na-voprosy
