Адрес:
Россия, Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1

Новости ЖКХ

Принятие молчания собственника за положительное решение на ОСС

Многих инициаторов собрания интересует вопрос: «Могу ли я отправить решения (бюллетени) собственникам жилья по почте, где будет заранее прописано в повестке дня и в самих бюллетенях то, что если они в течение 10 дней не сдадут бюллетени (решения) в управляющую организацию, то управляющая компания принимает их голос проголосовавший - ЗА! Так же, как и в ГИС ЖКХ при проведении голосования и отправки собственникам в личный кабинет бюллетеней и если они не проголосуют, может ли управляющая компания считать эти голоса как принявшие положительное решение?!».

Да, многие из инициаторов хотели бы провернуть нечто подобное, обеспечив себе не только кворум, но и нужное число голосов по любому вопросу. Спешим огорчить искателей простых путей: подобная «схема» не только привлечёт пристальное внимание контролирующих органов, но и вызовет негативную реакцию самих собственников, что рано или поздно приведёт к необходимости выступать ответчиком по делу об оспаривании общего собрания, на котором голоса будут посчитаны по предложенной «схеме».

А в судах, увы, аргументация против будет железной, причём не только с позиций жилищного законодательства, но и с «тяжёлой артиллерией» в виде общих норм Гражданского кодекса РФ.

Приступим к анализу «схемы» с точки зрения Жилищного кодекса.

Сформулированная «схема» противоречит положениям ЖК РФ и реализация её чревата негативными последствиями, как для инициатора общего собрания, так и для управляющей организации (если она не выступает инициатором собрания).

В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Это первый камень, о который мы споткнёмся. В предложенной «схеме» собственники помещений, которые не передадут письменные решения, не будут считаться принявшими участие в собрании, соответственно их голоса не могут учитываться при определении кворума.

И даже если кворум будет обеспечен голосами тех собственников, чьи письменные решения инициатор получит в установленный срок, принятие решений по подавляющему числу вопросов, указанных в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, будет невозможно, ибо существует императивное требование наличия квалифицированного большинства при принятии решений по вопросам, в отношении которых имеется соответствующая оговорка.

Так, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ прямо указывает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

С ч. 3 ст. 45 ЖК РФ перекликается ч. 2 ст. 47 ЖК РФ, где указано, что принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путём), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приёма.

В силу ч. 3 ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как видим, передача решений, получение решений - это требуемые по закону действия, исключить которые невозможно. А как там с голосованием в ГИС ЖКХ? 

В силу ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме лично путём указания решения по каждому вопросу повестки дня, выраженного формулировками «за», «против» или «воздержался» в электронной форме, либо посредством передачи администратору общего собрания оформленных в письменной форме решенийсобственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, до даты и времени окончания такого голосования.

В силу ч. 7 ст. 47.1 ЖК РФ принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы считаются собственники помещений в данном доме, проголосовавшие в электронной форме, а также собственники, решения которых получены до даты и времени окончания проведения голосования, указанных в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 12 ст. 47.1 ЖК РФ протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, сформированные с использованием системы общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, электронные образы решений собственников помещений в многоквартирном доме по поставленным на голосование вопросам, переданные администратору общего собрания, хранятся в системе.

Так что и голосование в ГИС ЖКХ требует не только оформления решений каждым участником голосования, но также и указания решения по каждому вопросу.

Частями 4.1 и 5 ст. 48 ЖК РФ установлено, что голосование на общем собрании, проводимом в заочной форме, в форме очно-заочного голосования осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Вот смотрите, что написано далее в ст. 48 ЖК РФ:

«5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

  1. сведения о лице, участвующем в голосовании;

  2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

  3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Видим следующее: законодатель разделяет понятия «решение собственника» и «протокол». А ещё из написанного следует, что пунктики 1) - 3) это не реестр участников ОСС, не сам протокол, это РЕШЕНИЕ. И это письменное решение...

Словоблудие насчёт «осуществляется», «может осуществляться», «осуществляется только» - итог слабой юридической техники: просто всунули в статью 48 часть 4.1, хотя было бы логичнее переписать часть 5 той же статьи.

А тем, кто видит в ч. 4 ст. 48 ЖК РФ возможность по своему усмотрению голосовать письменно или «руками», можем посоветовать обратить внимание вот на что:

  • в тексте ЖК РФ нигде нет слов «устно», «рука» и так далее. Федеральный закон не даёт выбора между «устно-ручной» и письменной формой голосования. Это подростковые фантазии, которые выплеснул в своё время Минстрой в форме неудобоваримых Приказов 411/пр и 937/пр;

  • отсутствие выбора или-или приводит нас к тому, что теперь ч. 4 ст. 48 ЖК РФ надо понимать примерно так:

«Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, ИБО всё равно других способов закон не дал. Нет письменной формы - нет голосования».

Приведённые требования статей 47, 47.1, 48 ЖК РФ являются императивными и не допускают возможности реализации сформулированной «схемы», поскольку требуют именно передачи письменных решений и их хранения в установленном порядке.

Негативным последствием реализации такой «схемы» является отмена решения проведённого общего собрания судом. Каждый собственник, не передавший письменное решение, с точки зрения ЖК РФ не является участником такого собрания, то есть вправе обжаловать в суде решение собрания.

В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учётом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах утверждены Приказом Минстроя от 28.01.2019 г. № 44/пр. Некоторые из установленных требований невозможно выполнить в случае реализации предложенной «схемы», а именно:

  • подп. «в» п. 12 указанных Требований (указание во вводной части содержательной части протокола общего собрания списка лиц, принявших участие в общем собрании);

  • подп. «д» п .12 указанных Требований (указание во вводной части содержательной части протокола общего собрания данных о количестве голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании на общем собрании);

  • подп. «з» п .12 указанных Требований (указание во вводной части содержательной части протокола общего собрания данных о правомочности (наличии или отсутствии кворума) общего собрания);

  • подп. «в» п. 19 указанных Требований (указание в основной части содержательной части протокола общего собрания количества голосов, отданных за указанные варианты голосования);

  • подп. «ж» п. 20 указанных Требований (обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведённом общем собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их (для физических лиц - сведения, предусмотренные подпунктом «а» пункта 13 настоящих Требований, для юридических лиц - сведения, предусмотренные подпунктом «б» пункта 13 настоящих Требований), дату их заполнения, а также сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей);

  • п. 21 указанных Требований (приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания).

Разобравшись в общих чертах с положениями жилищного законодательства, переходим к законодательству гражданскому, чтобы осознать бесперспективность рассматриваемой «схемы» с точки зрения ГК РФ.

На основании п. 1 ст. 181.1 ГК РФ правила, предусмотренные Главой 9.1 ГК РФ, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.

Соответственно, кроме ЖК РФ в рассматриваемой ситуации применяются некоторые положения Главы 9.1 ГК РФ, являющиеся общими по отношению к нормам ЖК РФ (которые являются, соответственно специальными).

Проведённое по предложенной «схеме» общее собрание может быть признано недействительным как оспоримое (по основаниям, указанным в подпунктах 1, 4 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ), так и как ничтожное (как принятое в отсутствие необходимого кворума согласно ст. 181.5 ГК РФ).

Применение в совокупности положений п. 3 ст. 158 и п. 2 ст. 438 ГК РФ не является возможным, ибо, во-первых, правовое регулирование сделок и правовое регулирование собраний тем же ГК РФ разнесено в самостоятельные главы, а во-вторых, существуют и подлежат применению специальные нормы, каковыми являются положения ЖК РФ.

Для пущей убедительности разберём две указанные нормы ГК РФ:

  • п. 3 ст 158 ГК РФ: Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон;

  • п. 2 ст. 438 ГК РФ: Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

Итак, с точки зрения ГК РФ молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или прежних взаимоотношений сторон. Не забывайте, что мы обсуждаем вовсе не сделку, а решение собрания! Здесь анализ норм ГК РФ мы приводим ровно для того, чтобы не питать иллюзий о возможности обосновать в суде свою правоту при оспаривании «схематозного» общего собрания. Решение собрания это не сделка, но даже по аналогии со сделками никакого акцепта молчанием (= голосование «За» молчанием) нет и не бывает.

Дело в том, что для учёта молчания в качестве согласия обязательно должна быть либо соответствующая норма федерального закона, либо предварительная (письменная!) договорённость о том, как стороны будут оценивать молчание. И если в договоре управления мы вправе указать, что, например, отсутствие возражений на представленный отчёт об исполнении договора считается его одобрением, то при проведении общего собрания такой финт ушами не пройдёт, ибо, во-первых, по общему правилу бездействие (молчание) не является волеизъявлением на порождение каких-либо гражданско-правовых последствий. Во-вторых, представьте себе, что решение общего собрания о текущем ремонте, например, считается принятым, если собственники промолчали. 

Кроме того, многие собственники текст договора управления полностью не читают до поры (пока не почувствуют себя униженными и обманутыми) и если при оспаривании решения собрания, проведённого по рассматриваемой «схеме» всплывёт условие о том, что молчание - знак согласия, это предоставит суду возможность всласть «попрактиковаться» на таком договоре и заблокировать это условие со ссылкой на ст. 10 или 428 ГК РФ, либо по правилам ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Если говорить о п. 2 ст. 438 ГК РФ применительно к «схеме», то по общему правилу молчание адресата, получившего оферту, не рассматривается в качестве акцепта и иное не может быть определено в самой оферте, то есть мы не вправе в уведомлении о проведении общего собрания указывать, что расценим как голоса «за» все голоса собственников, не передавших письменные решения.

Резюмируя изложенное, следует отметить, что не рекомендуется проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме с отклонениями от установленной ЖК РФ процедуры, поскольку это повлечёт невозможность выполнения ряда императивных требований ЖК РФ.

Изобретение же условий в договоре управления, позволяющих расценивать при проведении собраний молчание собственника как голос «за» то или и не решение не только является ущемляющим «слабую сторону» (=собственника), но и абсурдно, поскольку договором управления нельзя изменить правила игры, установленные федеральным законом.

В гражданских правоотношениях в рамках заключённых сделок позволительно многое, в том числе и соглашение об акцепте молчанием.

В жилищных отношениях акцепт молчанием невозможен вне вопросов, регламентированных договором управления, ибо это выход за рамки сделки. Попробуйте-ка перечислить в договоре управления все вопросы, по которым молчание вы предлагаете расценить как согласие... Кроме того, акцепт молчанием возможен лишь в двоичной логике (да/нет).

По материалам блога Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru, статья А.Тищенко.

Теги решение собственника голосование решение общего собрания общее собрание членов протокол бюллетень протокол ОСС общее собрание собственников
Хотите узнать стоимость обслуживания МКД?

Ищете управляющую компанию? Заполните заявку, и наш менеджер свяжется с вами для уточнения параметров.

Услуги
Оплатить за содержание жилья

Перейти в личный кабинет на сайте жкх-нсо.рф для подачи показаний счетчиков и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Оплатить за содержание жилья
Подать показания счетчиков

Показания счетчиков (ИПУ) принимаются к расчету с 20 по 23 число каждого месяца.

Подать показания счетчиков
Скачать приложение для оплаты ЖКУ

Скачать приложение Квартплата для оплаты ЖКУ.

Скачать приложение для оплаты ЖКУ
Платные услуги по заявкам собственников

Услуги по отключению/обратному подключению стояков и иные дополнительные услуги по заявкам собственников.

Платные услуги по заявкам собственников
ТЕЛЕФОН:
Адрес:
г. Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1, отдельный вход после шлагбаума

ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС