Адрес:
Россия, Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1

Новости ЖКХ

Проголосовавшие собственники – не собственники помещений МКД?

Как известно, проведение общего собрания (далее – ОСС) собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД) о выборе управляющего – дело ответственное и хлопотное. Кроме соблюдения всех требований проведения собрания, в том числе своевременной надлежащей передаче итогов ОСС в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, инициатору ОСС, а также «старой» и «новой» управляющим компаниям следует дождаться решения органа о включении дома в реестр лицензий МКД/исключении дома у «старой» компании либо в отказе в данном включении.

Судебные споры о признании незаконными решений органа государственного жилищного надзора об отказе во внесении изменений в реестр лицензий многочисленны. В настоящей статье рассмотрим подобный спор по заявлению управляющей компании ООО «УК Жилищный трест г. Братска» (далее – УО) к Службе государственного жилищного надзора Иркутской области (далее- Служба) о признании незаконным решения Службы об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Иркутской области в части установления признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в МКД г. Братска.

Стоит отметить, что жители спорного дома в течение фактически двух лет вели «борьбу» с товариществом собственников жилья «Фантазия» (далее – ТСЖ) в виде поочередного проведения ОСС в пользу УО (с которой собственники хотели остаться) и ТСЖ, итоги проведения собрания которого владельцы помещений считали сфальсифицированными.

Пока городской суд рассматривал дела по искам собственников помещений МКД о признании ОСС незаконными, по инициативе одного из владельца с поддержкой большинства жителей дома было проведено очередное собрание, оформленное протоколом от 29 октября 2019 года. В установленный срок УО направило заявление с приложением всей документации в Службу о выборе управления-управляющей организации и выборе данной УО в качестве управляющего, однако в скором времени получила отказ.

В качестве основания для отказа Службой было указано, что:

  • не представлена копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников МКД № 4, оформленного протоколом № 3 от 29.10.2019;

  • представленная копия договора управления, которая утверждена протоколом № 2 от 29.10.2019 (очевидно, что это - техническая ошибка);

  • не выполнено требование о размещении информации, указанной в заявлении, на сайте для раскрытия информации в соответствии с частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации (www.dom/gosuslugi.ru);

  • общее собрание собственников помещений в МКД о выборе управляющей организации ООО «УК Жилищный трест г. Братска», оформленное протоколом № 3 от 29.10.2019, не является правомочным (не имеет кворум), так как в заочном этапе голосовании приняли участие, предоставив свои надлежащим образом оформленные письменные решения, собственники МКД, обладающие 6 068,26 голосами, что составляет 41,1 % от общего числа голосов всех собственников помещений МКД.

УО, не согласившись с указанным решением Службы, а также полагая, что оно не соответствует требованиям закона и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Судом первой инстанции, а именно Решением АС Иркутской области от 22 июня 2020 года по делу № А19-1130/2020 УО в удовлетворении требований было отказано по следующим основаниям:

  • Службой в рамках проверки заявления ООО «УК Жилищный трест г.Братска» рассмотрен протокол общего собрания собственников помещений МКД от 29.10.2019 №3 на предмет наличия признаков ничтожности;

  • в силу статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Согласно пункту 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума. В связи с чем доводы Общества о том, что о том, что Служба не имела право на признания ничтожным решения общего собрания собственников помещений в МКД, оформленного протоколом от 29.10.2019 №3, являются несостоятельными;

  • в нарушение подпункта «б» пункта 13 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 28.01.2019 №44/пр, в решениях собственника четырех помещений (муниципальная собственность) не указаны реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанные помещения. В нарушение подпункта «д» пункта 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 28.01.2019 №44/пр, к решениям собственника помещений №№75, 99, 140, 169 данных четырех помещений не представлены документы, удостоверяющие полномочия представителя;

  • в решении одного из собственников помещений общая площадь помещения указана 63,9 кв.м., при этом согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости данный собственник обладает 1/4 долей в праве собственности, в связи с чем при проверке и подсчете кворума учитывалось 15,97 голосов;

  • кроме того, из материалов дела судом установлено, что в протоколе общего собрания собственников помещений в МКД допущена техническая ошибка - указано неверное процентное соотношение. Так, в протоколе указано, что в общем собрании приняли участие собственники, владеющие 54,04% от общего числа голосов (14763,7 кв.м.) всех собственников помещений в МКД № 4, а следовало 50,4%. Таким образом, при исключении из подсчета кворума 323 кв.м. (голосов) по помещениям №№75, 99, 140, 169 (муниципальная собственность) по основаниям, не связанным с доводами общества, не будет необходимого кворума;
  • к тому же суд принял во внимание, что УО на основании решения от 15.05.2020 №491/20 о внесении изменений в реестр лицензий Иркутской области приступило к осуществлению деятельности по управлению МКД. Данное решение Службы принято на основании более позднего волеизъявления собственников помещений в МКД №4. Следовательно, на момент рассмотрения дела у Общества отпали основания для оспаривания решения Службы от 18.11.2019 №930/19 как в части, так и полностью.

Последнее основание стало возможным для использования судом лишь к окончанию рассмотрения дела – собственники признали одно из решений ОСС о выборе способа управления – ТСЖ в городском суде незаконным, поэтому фактически УО стала правомочной управлять спорным МКД с мая 2020 года.

УО, несмотря на то, что приступила к управлению домом, направила апелляционную жалобу, возмутившись доводами решения первой инстанции по следующим основаниям:

  • техническая ошибка, которая не могла повлиять на волеизъявление собственников помещений МКД в их праве выбора способа управления и УО указана одним из оснований принятия решения судом для отказа в удовлетворении требований;

  • УО своевременно были размещены необходимые данные в системе ГИС ЖКХ до отправки в Службу документов;

  • своими действиями Служба исключила из кворума в процентом соотношении голосов (более 60 изначально), приведя к цифре 50,4 процента. При этом она не приняла к подсчету решения собственников квартир, сведения о которых отсутствуют в Росреестре, посчитав ненадлежащими доказательствами права собственности на помещения такие документы собственников как свидетельство о праве на наследство, документации БТИ, договоров купли – продажи и договоров приватизации;

  • не приняты были к подсчету и квадратные метры четырёх квартир, принадлежащих муниципалитету, за которые последний проголосовал в качестве собственника, приложив к решению надлежащие документы, подтверждающие право представителей ставить подпись и производить действия в роли собственника помещений. Приложенные документы Служба сочла ненадлежащими, а суд поддержал, не мотивировав «непринятие» данных документов муниципалитета.

  • УО согласилась с технической ошибкой (номер протокола 2 вместо 3) и неверным подсчёт голосов по одной из квартир (целая часть вместо ¼, принадлежащей собственнику), однако посчитала, что данные действия никак не могли повлиять на имеющийся кворум;

  • в конце концов, УО решила узнать мнение апелляционной инстанции, чтобы впредь Служба не оставляла за собой таких «полномочий» по изменению кворума принятого решения, являющегося неотъемлемым правом лишь собственников помещений МКД и правомочности/неправомочности собственников, не состоящих в базе Росреестра.

Суд апелляционной инстанции позицию УО поддержал и вынес новый судебный акт - Решение Службы об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Иркутской области признать незаконным, как несоответствующее Жилищному кодексу РФ, обязать Службу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов УО.

В своём Решении от 16 октября 2020 года по делу № А19-1130/2019 Четвертый Арбитражный Апелляционный суд (г. Чита), подробно изучив ненормативный правовой акт указал следующее:

«…из оспариваемого решения следует, в том числе, что:

  • в решениях собственников помещений № 636, 104, 148, 175, 178, 186, 189, 190, 199, 200, 209, 215, 218, 224, 226, 231, 235 и 237 в качестве документа, подтверждающего право собственности, указаны регистрационные удостоверения БТИ, кадастровые номера, свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи. Согласно данным Росреестра сведения о государственной регистрации права собственности отсутствуют. Документы, подтверждающие право собственности в Службу не представлены. Следовательно, данные голоса собственников помещений Службой не учитываются при подсчете кворума;
  • в решениях собственников помещений № 75, 99, 140 и 169 (муниципальная собственность) не указаны реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанные помещения; – в решениях собственников помещений № 75, 99, 140 и 169 (муниципальная собственность) не представлены документы, удостоверяющие полномочия представителя;
  • в решении собственника жилого помещения № 112, общая площадь помещения указана 63,9 м2, в то время как согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) данный собственник обладает ¼ долей в праве собственности, в связи с чем при проверке и подсчете кворума учитывается 15,97 голосов….

…Вместе с тем, согласно абзацу четвертому пункта 9 Порядка № 938/пр решение об отказе во внесении изменений в реестр должно содержать мотивированное обоснование принятия такого решения. Решение следует считать законным, если оно вынесено с соблюдением установленного порядка и по своему содержанию позволяет юридическому лицу однозначно установить наличие допущенного конкретного нарушения.

… Суд апелляционной инстанции, проанализировав оспариваемое решение …, пришел к выводу, что оно является не мотивированным, поскольку из него нельзя установить, как и на основании каких документов Служба, делая вывод о неправомочности (отсутствие кворума) в процентном соотношении общего собрания собственников помещений в МКД № 4, оформленного протоколом № 3 от 29 октября 2019 года, о выборе управляющей организации ООО «УК Жилищный трест г. Братска», производила подсчёт голосов собственников помещений в МКД № 4…».

Апелляционный суд, полностью согласившись с позицией УО указал следующее:

  • пунктом 2 части 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации не установлена безусловная обязанность подтверждения только зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на помещение.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что в решениях (бюллетенях) собственников помещений № 36, 104, 148, 175, 178, 186, 189, 190, 199, 200, 209, 215, 218, 224, 226, 231, 235 и 237 в качестве документов, подтверждающих право собственности, указаны регистрационные удостоверения БТИ, свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи. Доказательства, что лица, подписавшие данные решения (бюллетени), не являются собственниками указанных помещений Службой в материалы дела не представлены;

  • согласно подпункту «б» пункта 13 Порядка список присутствующих лиц в отношении юридических лиц должен включать … наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме… Данным пунктом также не предусмотрено подтверждение только зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на помещение;

  • как следует из материалов дела, в решениях (бюллетенях) собственника помещений № 75, 99, 140 и 169 в качестве документа, подтверждающего право собственности, указан реестр муниципального имущества № 17701. Данные решения подписаны представителем по должности – исполняющей обязанности председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Братска;

  • ошибочный учет части голосов 47,93 (0,32%) собственника жилого помещения № 112 общей площадь 15,97 м2, а не 63,9 м2 не свидетельствует о ничтожности решения собрания;

  • также является ошибочным утверждение Службы о том, что обществом не выполнено требование о размещении информации, указанной в заявлении, на сайте для раскрытия информации в соответствии с частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса 11 Российской Федерации (www.dom/gosuslugi.ru), поскольку опровергается материалами дела.

Вот так управляющая организация в г. Братске Иркутской области добилась справедливости в суде апелляционной инстанции несмотря на то, что последнее решение по хронологии уже не влекло для неё интерес по управлению МКД, который она уже фактически обслуживала.

Между тем, апелляционный суд исключил на будущее для Службы возможность самовольно изменять кворум и «отсеивать» документы собственников помещений, которые по всем признакам подходили под Требования протоколов общих собрания (Приказ Минстроя № 44/пр от 28.01.2019 года), коими и должна была руководствоваться Служба государственного жилищного надзора Иркутской области.

По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/ 

Теги ОСС способ управления МКД управление МКД общее собрание собственников
Хотите узнать стоимость обслуживания МКД?

Ищете управляющую компанию? Заполните заявку, и наш менеджер свяжется с вами для уточнения параметров.

Услуги
Оплатить содержание жилья

Перейти в личный кабинет на сайте жкх-нсо.рф для подачи показаний счетчиков и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Оплатить содержание жилья
Подать показания счетчиков

Показания счетчиков (ИПУ) принимаются к расчету с 20 по 23 число каждого месяца.

Подать показания счетчиков
Скачать приложение для оплаты ЖКУ

Скачать приложение Квартплата для оплаты ЖКУ.

Скачать приложение для оплаты ЖКУ
Платные услуги по заявкам собственников

Услуги по отключению/обратному подключению стояков и иные дополнительные услуги по заявкам собственников.

Платные услуги по заявкам собственников
ТЕЛЕФОН:
Адрес:
г. Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1, отдельный вход после шлагбаума

ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС