Договор аренды закончился, но арендатор с согласия арендодателя продолжил пользоваться имуществом и платить за него. Новый документ стороны не заключали. Верховный суд РФ пояснил, считается ли в таком случае договор аренды продлённым на прежних условиях.
Энергетическая организация арендовала электросетевой комплекс у муниципального предприятия. Договор был заключён в 2016 году на год. После окончания действия документа арендатор продолжил пользоваться имуществом с согласия арендодателя и исправно платил за это. Новое соглашение стороны заключили только в августе 2019 года – продлили договор на двадцать лет.
Арендатор обратился в Росреестр с заявлением о регистрации нового документа, но тот отказался его регистрировать. По мнению ведомства, арендатор не мог подписать такой договор без торгов, которые предусмотрены ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Арендатор обратился в суд и обосновал свою позицию следующими положениями:
- договор аренды от 2016 года легитимно действовал до заключения нового договора;
- с 8 января 2019 года заключать договор аренды на новый срок можно и на основании договоров, подписанных без торгов;
- договор аренды от 2016 года не запрещал продление без проведения торгов;
- законодательство не ограничивает срок действия данного вида договоров;
- договор от 2016 года давал арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Три судебных инстанции не согласились с доводами арендатора (дело № А33-22597/2020). В 2019 году администрация района в письме сообщила арендатору, что готова продлить договор в рамках действующего от 2016 года. Она предложила заключить договор аренды на новый срок в порядке, описанном в ч. ч. 9–11 ст. 17.1 № 135-ФЗ. В договоре аренды от 2016 года было указано, что арендодатель имеет преимущество перед другими кандидатами на продление договора. Но суды указали, что после окончания срока документа стороны так и не заключили новый.
В отношении арендатора в 2016 году была инициирована процедура банкротства, которую затем прекратили. Договор аренды действовал согласно положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ . После окончания этого договора арендатор продолжил пользоваться имуществом, что соответствовало Закону о банкротстве. Но это не давало ему права заключать новый договор в нарушение порядка, предусмотренного абз. 1 ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Росреестр отказал в регистрации нового договора в 2019 году потому, что положения ч. 9 ст. 17.1 № 135-ФЗ в данном случае не подлежали применению. Арендатор не согласился с решениями судов и обратился в Верховный суд РФ. В иске он указал, что первоначальный договор не прекращал действовать до заключения нового, поскольку компания продолжала пользоваться имуществом без возражений муниципального предприятия.
Верховный суд РФ удовлетворил жалобу арендатора, а решения коллег отменил и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (решение № 302-ЭС21-16443). Суд установил, что спорное имущество принадлежит муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения и передано арендатору по договору аренды в соответствии с положениями ст. ст. 126, 129 № 127-ФЗ.
Закон о банкротстве не оговаривает отношения сторон по использованию арендованного имущества после прекращения производства по делу о банкротстве. Поэтому к спорным правоотношениям нужно применять п. 2 ст. 610 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и у арендодателя нет возражений, то договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Суд также указал, что в материалах дела нет доказательств недобросовестного поведения арендатора. Предыдущим инстанциям необходимо было проверить, что арендатор пользовался имуществом после формального прекращения действия договора.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/13510-razbirayutsya-sudy-o-prodlenii-dogovora-arendy-na-prezhnih-usloviyah
