Эксперт в ЖКХ Сусана Киракосян рассказала, какие ошибки совершают управляющие организации при составлении договора управления. Читайте в данной статье советы и рекомендации о том, как их избежать ошибок в договоре управления МКД.
Неправильно указывается дата начала срока действия договора управления
Начало срока действия договора управления не может быть раньше внесения изменений в реестр лицензий.
Следующий вопрос касался условия в договоре управления о праве председателя совета дома единолично подписывать дополнительные соглашения к нему. Как это правильно сделать?
Дополнительные соглашения к договору управления принимаются на общем собрании собственников, а подписать их может председатель совета дома. Разработайте положение о совете дома или включите в договор управления условие, что у председателя совета дома есть полномочия на подписание таких соглашений.
Как включить в договор управления стоимость КР на СОИ.
Включение КР на СОИ в цену договора – обязательное условие. В договоре управления нужно прописать условие о цене договора:
- указать, что стоимость КР на СОИ включается в цену договора;
2. описать, как эта стоимость рассчитывается, исходя из стоимости потреблённых при использовании ресурсов;
3. предусмотреть положение относительно собственников нежилых помещений.
Договор подписывают менее 50% собственников
Как проверить, что договор подписан собственниками более 50%? Как утверждается договор на собрании? Договор управления утверждается на общем собрании собственников кворумом, при этом форма собрания значения не имеет. Для того чтобы договор управления считался заключённым, требуется не менее 50% голосов от общего числа голосов всех собственников многоквартирного дома.
Как проверить, что договор подписали более 50% собственников? Договор управления – единый документ. Если вы хотите убедиться, что он подписан собственниками более 50%, посмотрите, как принималось решение собрания. В решении собрания может быть указано «Утвердить договор управления и уполномочить подписать договор председателя совета дома». Такое полномочие у председателя совета дома есть в силу ст. 161.1 ЖК РФ. Если такая формулировка есть и на собрании был кворум, то решение принято, договор считается заключённым. Наличие кворума проверяем по протоколу.
Если условия о председателе совета дома нет и договор подписывали собственники, то к договору управления оформляется приложение, в котором собственники, подписавшие документ, проставляют подписи. Если возникают сомнения в действительности договора управления, запросите информацию, подтверждающую, что в собрании не только приняло участие более 50%, но и подписанты договора составляют также более 50%.
Третий вариант узнать, что договор заключён, – пересчитать индивидуальные договоры, если такие заключались.
Не происходит переизбрания УО при смене статуса здания
УО управляет нежилым зданием, часть помещений ранее была переведена в жилые. Администрация готовит постановление о присвоении дому статуса многоквартирного дома. Требуется ли повторно избирать УО или достаточно первоначального решения собственников нежилых помещений о выборе УО?
Эта ситуация спорная. Управляющая организация уже управляла нежилым комплексом, вопрос в том, какие договоры были заключены, было ли проведено собрание собственников нежилых помещений по выбору управляющей организации по всем правилам ЖК РФ?
Если дому будет присвоен статус МКД, Сусана Киракосян рекомендует провести собрание по выбору управляющей организации, потому что меняется статус здания: к апартаментам, как к нежилым помещениям, правила применяются по аналогии, а в отношении МКД действуют прямые нормы.
Чтобы всю работу в отношении МКД организовать правильно, стоит провести ОСС по выбору управляющей организации, это поможет УК защитить себя от всех возможных рисков.
УО не принимает расторжения договора управления собственниками
Возможна ли ситуация, при которой при действующем договоре управления без замечаний к работе управляющей организации собственники провели собрание и сменили УО?
Да, это возможно. Ст. 310 ГК РФ, ст. 450 ГК РФ, ст. 162 ЖК РФ, посвящённые отказу от договора, позволяют собственникам отказаться от договора в одностороннем порядке.
Это право ещё раз подтвердил Верховный суд РФ при рассмотрении дела, в котором управляющая организация ссылалась на недействительность подобного отказа, так как собственники не предъявляли претензий к её работе. Компания считала: чтобы сменить одну организацию на другую, собственники должны расторгнуть договор с предыдущей УО и указать, в чём заключалось ненадлежащее исполнение договора. Верховный суд РФ сказал, что потребители имеют право отказаться от договора управления МКД в любой момент. При этом они не обязаны сообщать о мотивах своего отказа. Единственное требование, которое предъявляется к собственниками в этой ситуации, – отказываясь от договора с одной компанией, они должны выбрать другую или другой способ управления домом.
Сусана Киракосян рекомендует включить в договор управления положение о его прекращении: «Договор управления прекращается в том числе по требованию управляющей организации при наличии существенных нарушений со стороны собственников, а именно: задолженности более, чем за … (укажите расчётный период)». Таким образом вы покажете, что вправе прекратить договор при наличии нарушений со стороны собственников помещений в МКД.
Однако УК следует помнить, что если при наличии задолженности, ссылаясь на условия договора, оставить дом без управления, это будет квалифицировано как грубое нарушение лицензионных требований. Поэтому условие о прекращении договора управления рекомендуется включить для дисциплины собственников и применять на практике только в той ситуации, когда УК будет проводить собрание по избранию другого способа управления или другой управляющей организации.
Запомните: что бы ни прописано в договоре, ограничить собственников в их праве отказа от договора управления не получится.
Вводятся условия об ограничении пользования территорией
Будет ли нарушением прав потребителей принятое ОСС решение об ограничении въезда, но не прохода, на территорию посёлка при наличии задолженности перед УО? Сусана Киракосян не рекомендует включать такое условие в договор управления. На практике возникали ситуации, когда компании пытаются ограничить право использования общей территории или общего имущества в связи с наличием задолженности.
Суды квалифицируют подобные действия как дискриминационные. Ограничение въезда на территорию будет нарушением прав потребителей. Такое условие лучше исключить из договора управления. Даже если у вас условие об ограничении проезда принято общим собранием собственников большинством голосов и вы не ограничиваете доступ, только проезд, это решение оспоримо, потому что оно дискриминационно с точки зрения Роспотребнадзора и жилищной инспекции.
Часто бывает, что собственники на собрании не утверждают новый размер платы и управляющая организация работает по цене, которая уже не отвечает себестоимости обслуживания. Можно ли что-то сделать в этой ситуации?
Сусана Киракосян напоминает, что возмездный договор требует учёта мнения обеих сторон. Если собственники не принимают решение об изменении стоимости работ или голосуют против, а вы исчерпали все методы воздействия, соберите документальные подтверждения. Добейтесь того, чтобы у вас всё-таки состоялось собрание и был протокол о том, что кворум не набран, или собственники проголосовали против изменения размера платы.
Применять другой размер платы без решения собственников нельзя, но нужно помнить про условие индексации в договоре управления. Проверьте её формулировку, уточните, звучит ли там условие о повышении платы на уровень инфляции, на уровень индекса потребительских цен.
Если эти условия есть, вы можете проиндексировать размер платы. Если такого условия нет, обратитесь в орган местного самоуправления. Расскажите, что размер платы не является соразмерным и не позволяет вам обеспечить надлежащее содержание дома, попросите установить новый размер платы.
Орган местного самоуправления вам скорее всего откажет, поэтому попытайтесь изменить договор управления, включив в него условие об индексации размера платы.
Обратиться в орган местного самоуправления стоит лишь затем, чтобы в случае оспаривания размера платы как несоразмерного, вы смогли доказать, что исчерпали все способы досудебного решения проблемы. Если собственники на ОСС не проголосуют за внесение изменений в договор управления, вы будете вынуждены работать по тому размеру платы, который уже есть. Останется только один выход – убедить собственников отказаться от договора с вами. Принцип безубыточной деятельности предпринимателя должен работать. Если же собственники выйдут на собрание и утвердят необоснованный размер платы, УК может оспорить его в суде.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/10440/razbor-oshibok-pri-sostavlenii-dogovora-upravleniya-mkd
