Достаточно часто между собственниками помещений МКД и управляющими организациями происходят споры о составе работ по текущему ремонту МКД. При этом собственники абсолютно уверены, что управляющая компания в счет платы за содержание и ремонт должна выполнять все работы по ремонту МКД. О том, как определить, что те или иные работы не относятся к текущему ремонту, поговорим в данной статье.
Для начала необходимо определиться с понятиями «Текущий и капитальный ремонт», которые даны в действующем законодательстве.
Согласно п.14.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
В соответствии с п.3.13 ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», капитальный ремонт общего имущество многоквартирного дома – это комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту), потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций многоквартирного дома на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт.
Как указано в п.3.1 «ГОСТ Р 56535-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования» от 29.07.2015 г., текущий ремонт -комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает тридцати процентов от ремонтируемого имущества. Восстановление имущества может проводиться путем замены или ремонта, за исключением элементов несущих конструкций многоквартирного дома, восстановление которых осуществляется в рамках капитального ремонта.
Таким образом, если объем работ превышает 30% - смело относите их к капитальному ремонту.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Выбирая нужный раздел в указанном документе можно также понять относятся ли те или иные работы к содержанию/текущему ремонту.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, далее - Правила №170). В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения дома.
Пунктом 1.1 Правил № 170 определено, что требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту должны соблюдаться собственниками жилищного фонда, уполномоченными управляющими и иными организациями различных организационно-правовых форм, занятых
обслуживанием жилищного фонда. Раздел II Правил № 170 дает определение организации технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Именно перечисленными выше документами руководствуются суды при отнесении ремонтных работ к текущему (капитальному).
Следует также иметь в виду, что понятие текущего ремонта, сформулированное судебной практикой (например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.07.2017 № Ф06-21624/2017 по делу № А65-20224/2016, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2018 № 11АП-1670/2018 по делу № А65-17456/2017) определяется как выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода.
Определением ВС РФ от 30.06.20178г, № 303-КГ18-10160 по делу А24-4793/2017, суд признал обоснованным требование ГЖИ к управляющей организации о проведении ремонтных работ и указал, что восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая вентиляторы и их электроприводы, относятся к работам по текущему ремонту.
Работы по герметизации стыков, заделке и восстановлению архитектурных элементов, ремонту и окраске фасадов относятся к работам по текущему ремонту (Постановление двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2018 года по делу № А06-6834/2018).
При этом достаточно часто для отнесения вида работ к текущим или капитальным необходимо заключение специалиста (эксперта).
В каждом конкретном случае необходимо четко понимать состав работ и характер повреждений общего имущества.
Так, Постановлением Девятнадцатого апелляционного суда от 27.12.2018г. по делу №14-9050/2018 суд отказал в удовлетворении апелляционной жалобы ГЖИ, указав следующее: "Разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) следует устранять при капитальном ремонте по проекту".
Таким образом, пунктами Правил № 170 установлено, что разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) устраняется при капитальном ремонте по проекту. В представленном в материалы дела заключении специалиста от 28.07.2017 четко отражено, что для устранения дефектов необходим частичный демонтаж дефектных участков с восстановлением поврежденных элементов. Работы по устранению указанных дефектов носят капитальный характер. В спорном предписании обществу и предложено удалить потерявший прочность сцепления стеновой материал со стороны фасада над входом в магазин, выполнить ремонт карнизного пояса фасада. В силу пункта 1 статьи 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 - 4 части 5 статьи 189 ЖК РФ, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.
Исходя из приведенных норм права, суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции о том, что у управляющей компании отсутствует право на самостоятельное распоряжение собранными денежными средствами и осуществление работ по капитальному ремонту.
По материалам блога Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru
