Адрес:
Россия, Новосибирск, улица Челюскинцев дом 18/2 оф. 522 

Верховный суд напомнил о безусловных обязанностях УК

Верховный суд напомнил о безусловных обязанностях УК

Многолетняя правовая позиция, отраженная в нормативных актах, подразумевает для управляющих организаций при любых обстоятельствах нести ответственность за содержание общего имущества в многоквартирных домах (далее – МКД). Такие обязанности возникают с момента заключения договора управления МКД.

Недавно судами безусловность работ по надлежащему содержанию общего имущества была поставлена в зависимость от неисполнения обязательств застройщика.

Дело получило рассмотрение в Арбитражном суде Оренбургской области (дело № А47-8215/2019).

Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области (далее – ГЖИ) при осмотре МКД обнаружила прорехи в металлической кровле. Надзорный орган посчитал, что к такому состоянию привело бездействие общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация жилищным фондом «Сияние» (далее – УК), которое не произвело работы, выполняемые в целях содержания общего имущества в МКД. Результатом, по мнению ГЖИ, стало наличие повреждений, просветов и отверстий кровли над парой квартир в МКД, в результате чего в адрес УК было выдано предписание с формулировкой «произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши МКД, - устранить вышеуказанные нарушения».

С предписанием УК не согласилась и приняла решение обратиться в суд, где указала следующие аспекты:

  • согласно строительно-технической экспертизе крыши дома, эксперт пришел к заключению, что спорные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность;

  • таким образом, выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами. То есть вопрос об их устранении должен решаться застройщиком в рамках гарантийных обязательств. Стоит отметить, что иск городской администрации к застройщику по данному вопросу уже подан в арбитражный суд, однако впоследствии из-за ликвидации ответчика дело было прекращено сразу после рассмотрения судом округа дела о предписании;

  • УК управляет спорным МКД по результатам открытого конкурса. Это значит, что у нее нет возможности поднять тариф на содержание общего имущества, именно поэтому и денежные средства на ремонт крыши у управляющего отсутствуют, взять их неоткуда. Таким образом, оспариваемое предписание является неисполнимым;

  • согласно мнению эксперта, ремонт дефектов кровли должен носить «капитальный» характер;

  • поэтому для устранения выявленных нарушений нужны работы по капитальному ремонту кровли. Учитывая, что общее собрание собственников помещений МКД не проводилось, в отсутствие соответствующего решения проводить работы по капитальному ремонту недопустимо.

Суд первой инстанции доводы УК поддержал, однако в суде апелляционный инстанции «Сияние» ждал проигрыш:

  • согласно оспариваемому акту проверки дефекты в металлической кровле под двумя квартирами отсутствуют в Акте осмотра крыши от 20 сентября 2018 года (утверждён руководителем УК);

  • спорным предписанием на заявителя возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши многоквартирного дома путем устранения повреждений кровли над вышеуказанными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;

  • оспариваемое предписание об устранении нарушений соответствует положениям действующего законодательства, а также не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом сам по себе факт возникновения недостатков из-за ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности УК по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Впоследствии суд округа вновь встал на сторону компании, отменил постановление апелляционной инстанции и признал предписание недействительным:

  • предписание дано ненадлежащему лицу, а обязанность по капитальному ремонту крыши должна быть возложена на застройщика;

  • денежные средства на ремонт у УК отсутствуют (конкурс был выигран с минимальным тарифом), а УК проводила неотложные срочные работы, которые не приведи к результату по устранению сложившейся проблем.

Учитывая, что окружной суд оставил в силе решение первой инстанции, отменив апелляционное, ГЖИ обратилась с жалобой в суд высшей инстанции – и не зря.

Верховный Суд РФ Определением от 20 февраля 2021 года № 309-ЭС20-20751 отменил постановление суда округа и оставил в силе постановление апелляционного суда по следующим основаниям:

  • в соответствии с Правилами технической эксплуатации жилищного фонда № 170 УК обязана обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях;

  • в силу пункта 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш МКД, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;

  • таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях - незамедлительно;

  • суд апелляционной инстанции верно отметил, что оспариваемым предписанием на УК возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши МКД путем устранения повреждений кровли именно над конкретными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;

  • предписание соответствует закону и не нарушает права и законные интересы УК.

В рассматриваемой ситуации суд пришёл к выводу о том, что возникновение недостатков общего имущества МКД по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности УК, установленные действующим законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

«Причинитель вреда» в данном случае не в счёт. Основополагающие принципы по обязанностям УК в отношении общего имущества в очередной раз подтвердились решением суда.

По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/

Теги Верховный суд судебная практика управление многоквартирным домом обязанности УК управление МКД
Хотите узнать стоимость обслуживания МКД?

Ищете управляющую компанию в Новосибирске? Заполните заявку, и наш менеджер свяжется с вами для уточнения параметров.

Услуги
Оплатить содержание жилья

Перейти в личный кабинет на сайте жкх-нсо.рф для подачи показаний счетчиков и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Оплатить содержание жилья
Подать показания счетчиков

Показания счетчиков (ИПУ) принимаются к расчету с 20 по 23 число каждого месяца.

Подать показания счетчиков
Скачать приложение для оплаты ЖКУ

Скачать приложение Квартплата для оплаты ЖКУ.

Скачать приложение для оплаты ЖКУ
Платные услуги по заявкам собственников

Услуги по отключению/обратному подключению стояков и иные дополнительные услуги по заявкам собственников.

Платные услуги по заявкам собственников
ТЕЛЕФОН:
Адрес:
г. Новосибирск, улица Челюскинцев дом 18/2 оф. 522 (бизнес-центр Байт, 5 этаж)

ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС