Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается собственниками на ОСС сроком не менее чем на один год. В данной статье разбираем судебное дело, в котором УО доказывала право общего собрания изменить утверждённый ранее размер платы досрочно, до истечения 12 месяцев с предыдущего ОСС.
Собственники помещений в одном из многоквартирных домов Новгородской области заключили договор управления со специализированной организацией и утвердили размер платы за содержание жилого помещения на год. Однако уже через полгода на ОСС они установили новый размер платы, и УО начала рассчитывать плату за жилищные услуги в соответствии с решением собрания. Часть собственников, увидев изменения в квитанциях от компании, направила жалобу в орган ГЖН, считая, что управляющая организация не имела права изменять цену договора управления до истечения года со дня его подписания.
ГЖИ провело внеплановую проверку и посчитало, что нарушены ч. 7 ст. 156, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ № 491, пп. «ж» п. 4 ПП РФ № 416. Ведомство выдало компании предписание с требованиями произвести собственникам помещений в МКД перерасчёт, используя прежний размер платы. Управляющая организация не согласилась с предписанием, считая его незаконным и не подлежащим исполнению: собственники на ОСС сами изменили размер платы, а компания только исполняет их решение. Она обратилась в суд с иском.
Дело № А44-7600/2019 в сентябре 2020 года дошло до ВС РФ, разберём его подробнее. Суд первой инстанции, отказывая УО в удовлетворении её жалобы, основывался на том, что:
— Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ № 491).
— Согласно ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается также на срок не менее 1 года.
Поэтому правомерны выводы органа ГЖН о том, что возможность изменения утверждённого собственниками размера платы в течение года после его установления действующим законодательством не предусмотрена. Общее собрание собственников помещений нарушило ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ № 491, утвердив новый размер платы за содержание жилого помещения до того, как истёк год с принятого на предыдущем ОСС решения. Согласно ст. 181.5 ГК РФ, суд признал решение собрания ничтожным.
Ничтожное решение не порождает никаких прав или обязанностей, связанных с его принятием, и не имеет юридической силы. Суд подытожил, что требования оспариваемого предписания обоснованы и правомерны, не нарушают законные интересы УО, не налагают на неё обязанности, не предусмотренные законом. Иск компании был оставлен без удовлетворения. Спор УО и органа ГЖН продолжился в апелляционном суде, куда компания подала жалобу, но решение первой инстанции осталось в силе.
Управляющая организация обратилась в кассационный суд, настаивая на том, что ОСС имело право изменить размер платы за содержание жилья в любое время, а компания обязана исполнять решения собственников, принятые на общих собраниях в соответствии с ЖК РФ. Суд кассационной инстанции нашёл нарушения в выводах коллег, отметив, что:
- согласно п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
- плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ);
- значимым обстоятельством является установление судами периода фактического применения утвержденной собранием собственников МКД платы за содержание жилого помещения в МКД не менее одного года, а само проведение собрания может быть осуществлено и ранее указанного срока (определение ВС РФ от 15.05.2020 № 307-ЭС20-5408).
В договоре управления, заключённом между собственниками и УО, указано, что размер платы устанавливается на 7 месяцев, после чего было проведено ОСС, на котором участники утвердили новый размер платы. Ни договор, ни протокол собрания не были оспорены в судебном порядке. Орган ГЖН, по мнению суда, сделал неправильные выводы о том, что собственники не имели права установить новую цену договора управления раньше, чем истёк год со дня его подписания. Вывод ведомства и судов о ничтожности решения собственников также неправомерен. Решение первой инстанции было отменено, а требования УО удовлетворены: предписание надзорного органа суд признал недействительным. ВС РФ не нашёл нарушений в таком выводе и не стал рассматривать жалобу органа ГЖН.
Дело № А44-7600/2019, в котором ВС РФ принял сторону управляющей организации, показывает, что размер платы за содержание жилья, утверждённый собственниками при подписании договора управления, можно изменить раньше, чем истёк год, если:
— подобное условие прописано в самом договоре;
— если договор не оспорен в судебном порядке;
— если решение ОСС об утверждении нового размера платы не признано ничтожным в суде.
В таком случае запретить УО использовать при расчётах новый размер платы можно только в том случае, если кто-то из собственников через суд добьётся признания решения общего собрания незаконным/ничтожным. Орган ГЖН требовать от УО перерасчёта, выдав предписание, не вправе.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/11986-vprave-li-oss-dosrochno-izmenit-razmer-platy-za-soderzhanie-zhilya
