Адрес:
Россия, Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1

Новости ЖКХ

Что делать если председатель совета дома не пускает УО в подвал

В своей работе «управленцы» часто не могут найти общий язык с собственниками помещений многоквартирного дома. Возникают даже такие ситуации, когда председатель совета дома всячески препятствует доступу сотрудникам управляющей организации (далее - УО) к общему имуществу собственников, будь то подвальное или иное помещение МКД, ответственность за содержание которого целиком и полностью возлагается на УО. Тем самым, не давая возможности УО надлежащим образом выполнять свои обязательства по договору управления МКД.

Далее мы рассмотрим какие же действия необходимо предпринять УО в случае непредставления председателем совета дома доступа к общему имуществу собственников, в т.ч. к подвальному помещению.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, включая подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Вместе с тем, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в частности, благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

При заключении договора управления многоквартирным домом на управляющую организацию возлагаются обязательства по надлежащему содержанию общего имущества в МКД в соответствии с требованиями действующего законодательства, обеспечивающему безопасность самого многоквартирного дома, жизни и здоровья находящихся в нем лиц, доступность пользования помещениями, входящими в состав общего имущества, соблюдение прав и законных интересов как собственников, так и иных лиц, а также постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Ответственность за надлежащее содержание общего имущества в МКД возлагается не на председателя совета дома, а на управляющую организацию.

В соответствии с п. п. 3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170), на организации по обслуживанию жилищного фонда возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания подвала.

Как следует из п. 3.4.5. Правил № 170 входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Таким образом, для надлежащего исполнения обязательств по содержанию общего имущества у управляющей организации должны быть в распоряжении ключи от подвального помещения.

Это также следует из пп. в) п.1, пп. а) п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416, которыми предусмотрено, что управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов, в т.ч. прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами № 491, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т.д.

На основании изложенного, хранение ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД является одним из стандартов деятельности по управлению многоквартирным домом.

Следовательно, управляющая организация для целей надлежащего содержания указанных систем, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома должна иметь доступ в помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и должна иметь ключи (дубликаты ключей) от таких помещений.

Объем полномочий совета многоквартирного дома, в т.ч. полномочий его председателя, установлен ст. 161.1. ЖК РФ. При этом из положений указанной статьи не следует, что председатель совета дома вправе самостоятельно определять порядок пользования помещениями, входящими в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также препятствовать управляющей организации в реализации возложенных на нее обязательств по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, препятствуя доступу управляющей организации в подвальное помещение, председатель совета многоквартирного дома действует по своему усмотрению, нарушая своими действиями права и законные интересы управляющей организации при осуществлении ею деятельности по управлению многоквартирным домом.

Следовательно, управляющая организация, если она располагает информацией о том, что ключи от подвального помещения находятся именно у председателя совета многоквартирного дома, может обратиться к нему с требованием об обеспечении доступа в указанное помещение путем предоставления УО ключей (дубликатов ключей).

В отсутствие прямого регулирования нормами жилищного законодательства рассматриваемой ситуации, можно в соответствии со ст. 7 ЖК РФ применить по аналогии пп. о) п.31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354), согласно которому исполнитель обязан согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения, номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления, должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ.

Применяя данный пункт по аналогии, соответствующее требование об обеспечении доступа в подвальное помещение и о передаче управляющей организации ключей (дубликатов ключей) от необходимо направить способом, позволяющим подтвердить его отправление и доставку (например, заказным письмом с уведомлением о вручении). Также требование должно содержать в себе указание на дату, время и место обеспечения доступа в подвальное помещение и передачи ключей (их дубликатов) представителю управляющей организации, контактные данные ответственного лица управляющей организации, с которым могут быть согласованы иные дата и время доступа и передачи в срок, не позднее указанного в обращении (требовании).

В том случае, если от председателя совета многоквартирного дома не поступит ответ на соответствующее обращение (требование) управляющей организации и он не обеспечит свое присутствие в предложенные управляющей организацией дату и время, считаем, что в отсутствие прямого регулирования нормами жилищного законодательства этой ситуации, можно снова применить по аналогии (ст. 7 ЖК РФ) и составить акт об отказе в допуске в помещение, относящееся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Такой акт при необеспечении председателем совета многоквартирного дома своего присутствия в предложенное управляющей организацией время и дату может быть подписан представителем управляющей организации, представителем подрядной организации, с которой у управляющей организации заключен договор, а также не менее, чем двумя собственниками помещений в многоквартирном доме.

Наличие такого акта, а также иных доказательств, свидетельствующих о том, что у председателя совета многоквартирного дома находятся ключи от подвального помещения и он не предоставляет их УО, а также препятствует доступу сотрудникам УО в это помещение, которое входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД (также как и находящиеся в нем инженерные коммуникации), позволяет управляющей организации обратиться в суд за защитой своего нарушенного права на надлежащее осуществление ею деятельности по управлению многоквартирным домом.

Необходимо обратить внимание, что согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В ст. 55 ГПК РФ указано, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Ч. 1 ст. 69 ГПК РФ предусмотрено, что свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности.

Из приведенных и иных норм процессуального законодательства следует, что управляющая организация при обращении в суд за защитой своих нарушенных прав должна располагать достаточными доказательствами, подтверждающими обоснованность заявленных требований, в т.ч. доказательствами того, что ключи от подвала находятся у председателя совета многоквартирного дома (это может подтверждаться актами приема-передачи ключей, если они составлялись, или свидетельскими показаниями и т.д.), и что именно председателем нарушается право управляющей организации на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом, в т.ч. по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, путем воспрепятствования в доступе в подвальное помещение, в котором находятся инженерные коммуникации.

Наличие таких доказательств может позволить управляющей организации настаивать на удовлетворении ее требований к председателю совета многоквартирного дома о нечинении с его стороны препятствий УО при осуществлении ею деятельности по управлению многоквартирным домом, об обеспечении доступа в подвальное помещение путем предоставления ключей (дубликатов ключей) от этого помещения управляющей организации.

Вышеописанный алгоритм может занять значительное количество времени. В то время как от возникновения аварийной ситуации никто не застрахован. Для устранения аварии необходимо оперативно принять меры реагирования и получить доступ к подвалу здесь и сейчас. Тогда все решается гораздо проще - сменой замков в подвальном помещении.

По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/

Теги общедомовое имущество председатель совета дома управление МКД
Хотите узнать стоимость обслуживания МКД?

Ищете управляющую компанию? Заполните заявку, и наш менеджер свяжется с вами для уточнения параметров.

Услуги
Оплатить содержание жилья

Перейти в личный кабинет на сайте жкх-нсо.рф для подачи показаний счетчиков и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Оплатить содержание жилья
Подать показания счетчиков

Показания счетчиков (ИПУ) принимаются к расчету с 20 по 23 число каждого месяца.

Подать показания счетчиков
Скачать приложение для оплаты ЖКУ

Скачать приложение Квартплата для оплаты ЖКУ.

Скачать приложение для оплаты ЖКУ
Платные услуги по заявкам собственников

Услуги по отключению/обратному подключению стояков и иные дополнительные услуги по заявкам собственников.

Платные услуги по заявкам собственников
ТЕЛЕФОН:
Адрес:
г. Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1, отдельный вход после шлагбаума

ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС