В данной статье рассказываем о том, как быть если УК/ТСЖ/ТСН/ЖСК получили заявление собственника ларька о выдаче технических условий на его присоединение к инженерным сетям водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома, находящегося в управлении такой организации. В связи с таким заявлением у УО возникло несколько вопросов, а именно:
-
Необходимо ли проведение общего собрания собственников помещений для принятия решения о подключении и какие вопросы должны быть вынесены на повестку дня этого собрания?
-
Каков и чем регулируется порядок подключения к сетям холодного водоснабжения и водоотведения?
-
Обязана ли управляющая организация выдавать технические условия на подключение к внутридомовым сетям МКД?
Специалисты Бурмистр разбираются, поскольку прямо, исчерпывающе и недвусмысленно данная ситуация не урегулирована на законодательном уровне.
Поскольку собственник ларька обратился в УО для подключения к инженерным сетям многоквартирного дома, следует применять нормы жилищного законодательства, регулирующие вопросы пользования общим имуществом МКД.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, конкретизировано, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В ч. 4 ст. 36 ЖК РФ указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно п.3 ч. 2 ст.44 ЖК РФ, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку собственник ларька планирует подключиться к внутридомовым инженерным системам многоквартирного дома, собственникам помещений в этом доме на их общем собрании необходимо принять решение о пользовании общим имуществом соответствующим лицом (собственником ларька) путем осуществления подключения (технологического присоединения) принадлежащего ему объекта, не относящегося к объектам капитального строительства (ларька), к внутридомовым инженерным системам холодного водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома в точке подключения, определенной в соответствии с условиями подключения (технологического присоединения), полученными указанным лицом в порядке, установленном действующим законодательством.
Далее исходим из того, что ларек не относится к объектам капитального строительства, поскольку в пункте 10.2) ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под некапитальными строениями, сооружениями понимаются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
В ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" указано, что подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения (далее также - подключение (технологическое присоединение) осуществляется на основании заявления в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности для подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными Правительством Российской Федерации.
В п. 86 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 (далее Правила №644) содержится следующее положение о том, что подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения осуществляется:
-
в порядке, установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности для подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения,
-
с учетом особенностей, предусмотренных Законом №416-ФЗ и Правилами №644,
-
на основании договора о подключении (технологическом присоединении), заключенного в соответствии с типовым договором о подключении (технологическом присоединении).
Подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоснабжения и (или) водоотведения объектов, не относящихся к объектам капитального строительства, осуществляется с согласия организации водопроводно-канализационного хозяйства или по согласованию с органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном Правилами №644 для подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства.
Таким образом, порядок подключения некапитальных строений к сетям водоснабжения и водоотведения аналогичен порядку подключения объектов капитального строительства. При этом для подключения указанных объектов требуется обязательное согласование с организацией ВКХ.
В п. 88 Правил №644 установлено, что заявитель, планирующий осуществить подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе при необходимости увеличения подключаемой нагрузки, обращается в орган местного самоуправления, который в течение 5 рабочих дней в соответствии со схемой водоснабжения и водоотведения определяет организацию водопроводно-канализационного хозяйства, к объектам которой необходимо осуществить подключение (технологическое присоединение).
Орган местного самоуправления или правообладатель земельного участка, планирующие осуществить подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения, обращается в организацию водопроводно-канализационного хозяйства с заявлением о выдаче технических условий подключения. В случае если заявитель определил необходимую ему нагрузку, он обращается в организацию водопроводно-канализационного хозяйства с заявлением о заключении договора о подключении, при этом указанное заявление может быть подано без предварительного получения заявителем технических условий подключения.
В п. 90 Правил №644 указано, что для заключения договора о подключении и получения условий подключения (технологического присоединения) заявитель направляет в организацию водопроводно-канализационного хозяйства, определенную органом местного самоуправления, заявление о подключении, содержащее полное и сокращенное наименования заявителя (для физических лиц - фамилия, имя, отчество), его местонахождение и почтовый адрес, наименование подключаемого объекта и кадастровый номер земельного участка, на котором располагается подключаемый объект (за исключением случаев направления заявления о подключении в рамках реализации программы реновации жилищного фонда в городе Москве), данные об общей подключаемой нагрузке с приложением следующих документов:
а) копии учредительных документов, а также документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего заявление;
б) нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на земельный участок, а в случае отсутствия таких документов при осуществлении строительства, реконструкции в рамках реализации программы реновации жилищного фонда в городе Москве - копия схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденной уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы;
в) ситуационный план расположения объекта с привязкой к территории населенного пункта;
г) топографическая карта участка в масштабе 1:500 (со всеми наземными и подземными коммуникациями и сооружениями), согласованная с эксплуатирующими организациями;
д) информация о сроках строительства (реконструкции) и ввода в эксплуатацию строящегося (реконструируемого) объекта;
е) баланс водопотребления и водоотведения подключаемого объекта в период использования максимальной величины мощности (нагрузки) с указанием целей использования холодной воды и распределением объемов подключаемой нагрузки по целям использования, в том числе на пожаротушение, периодические нужды, заполнение и опорожнение бассейнов, прием поверхностных сточных вод, а также с распределением общего объема сточных вод по канализационным выпускам (в процентах);
ж) сведения о составе и свойствах сточных вод, намеченных к отведению в централизованную систему водоотведения;
з) сведения о назначении объекта, высоте и об этажности зданий, строений, сооружений.
Согласно п. 91 Правил №644, организация водопроводно-канализационного хозяйства в течение 3 рабочих дней рассматривает полученные документы и проверяет их на соответствие перечню, указанному в п. 90 Правил №644, и соответствие представленного баланса водопотребления и водоотведения назначению объекта, высоте и этажности зданий, строений и сооружений.
Организация водопроводно-канализационного хозяйства определяет, к какому объекту (участку сети) централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения должно осуществляться подключение (технологическое присоединение), и оценивает техническую возможность подключения (технологического присоединения) и наличие мероприятий, обеспечивающих такую техническую возможность, в инвестиционной программе организации.
В п. 94 Правил №644 указано, что в случае представления сведений и документов, указанных в пункте 90 настоящих Правил, в полном объеме и наличия технической возможности подключения (технологического присоединения), организация водопроводно-канализационного хозяйства в течение 20 рабочих дней направляет заявителю подписанный договор о подключении (технологическом присоединении) с приложением условий подключения (технологического присоединения) и расчета платы за подключение (технологическое присоединение).
Типовой договор о подключении (технологическом присоединении) утвержден Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 645. В Приложении 1 к этому договору приведены сведения, которые указываются в условиях подключения (технологического присоединения), включая точку подключения, требования к выполняемым мероприятиям для осуществления подключения, разрешаемый отбор объема воды (нормативы по объему сточных вод) и режим водопотребления (отведения сточных вод), требования к установке приборов учета и т.д.
С учетом содержания приведенных норм действующего законодательства, регулирующих порядок получения условий подключения (технологического присоединения) строящихся и построенных объектов капитального строительства и объектов, не относящихся к капитальным, к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения, на наш взгляд, собственнику ларька, имеющему намерение подключиться к сетям водопровода и канализации МКД, необходимо было бы прежде всего, обратиться в орган местного самоуправления, уполномоченный на определение организации, в которую должен быть направлен запрос о получении условий подключения (технологического присоединения).
Получив ответ от органа местного самоуправления, собственник ларька может обратиться в соответствующую организацию с заявлением о подключении (технологическом присоединении) и заключить с ней договор о подключении.
Такой организацией, на наш взгляд, будет являться организация, осуществляющая холодное водоснабжение и (или) водоотведение и эксплуатирующая водопроводные и (или) канализационные сети, наделенная статусом гарантирующей организации, если подключение будет осуществляться в пределах зоны деятельности такой гарантирующей организации (см. ст. 12, 18 Закона №416-ФЗ).
Напомним, что в соответствии с п. 88 Правил №644, если заявитель определил необходимую ему нагрузку, то он сразу обращается в организацию ВКХ с заявлением о заключении договора о подключении, т.е. без предварительного получения технических условий подключения.
Если необходимая нагрузка собственником ларька не определена, то ему необходимо сначала получить технические условия подключения, по поводу чего необходимо отметить следующее.
В соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, технические условия являются документом, устанавливающим критерии определения возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 (далее Правила №83).
Данные Правила регулируют отношения между организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, органами местного самоуправления и правообладателями земельных участков, возникающие в процессе определения и предоставления технических условий подключения строящихся, реконструируемых или построенных, но не подключенных объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия), включая порядок направления запроса, порядок определения и предоставления технических условий, а также критерии определения возможности подключения.
В отличие от Правил №644, в Правилах №83 отсутствует указание на то, что подключение объектов, не относящихся к объектам капитального строительства, к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется в порядке, предусмотренном этими Правилами.
В отсутствие иного прямого регулирования отношений, связанных с подключением некапитальных объектов к сетям водоснабжения и водоотведения, попробуем применить положения Правил №83 к рассматриваемой ситуации по аналогии.
В п. 7 Правил №83 указано, что организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, в которую должен быть направлен запрос о получении технических условий, определяется органом местного самоуправления на основании схем существующего и планируемого размещения объектов капитального строительства в области водоснабжения и водоотведения федерального, регионального и местного значения, схем водоснабжения и водоотведения, а также с учетом инвестиционных программ указанной организации.
Согласно п. 10 Правил №83, технические условия должны содержать максимальную нагрузку в возможных точках подключения; срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определяемый в том числе в зависимости от сроков реализации инвестиционных программ; срок действия технических условий.
В п. 17 Правил №83 содержится следующее положение:
«В случае если подключение объекта капитального строительства возможно только к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, принадлежащим на праве собственности или на ином законном основании лицу, которое является потребителем соответствующего вида ресурсов (далее - основной абонент), технические условия такого подключения могут быть выданы основным абонентом по согласованию с ресурсоснабжающей организацией, к чьим объектам присоединены принадлежащие основному абоненту сети инженерно-технического обеспечения. По соглашению между ресурсоснабжающей организацией и основным абонентом технические условия может разработать ресурсоснабжающая организация».
Опираясь на приведенные нормы Правил №83 и считая в данном случае управляющую организацию основным абонентом, который должен выдать технические условия подключения ларька к внутридомовым сетям многоквартирного дома, собственник этого ларька может настаивать на выдаче ему технических условий управляющей таким домом организацией.
Напомним, что технические условия подключения, предусмотренные Правилами №83, выдаются в случае наличия возможности такого подключения с учетом максимальной нагрузки в возможных точках подключения, на основе анализа резерва мощностей по производству соответствующих ресурсов и приему сточных вод и пропускной способности сетей инженерно-технического обеспечения, с учетом оценки альтернативных вариантов подключения объектов к существующим сетям инженерно-технического обеспечения.
С учетом изложенного считаем, что получив от собственника ларька заявление о выдаче технических условий подключения к внутридомовым инженерным сетям многоквартирного дома, управляющая организация обязана обратиться в РСО (в организацию ВКХ, абонентом которой она является в отношении данного многоквартирного дома) для целей совместного решения вопроса о выдаче технических условий собственнику ларька, сославшись на п. 17 Правил №83.
Возможно, что в договоре водоснабжения и водоотведения, заключенном управляющей организацией с организацией ВКХ, уже определен порядок их взаимодействия по разработке, согласованию и выдаче технических условий иным абонентам при необходимости их подключения (технологического присоединения) к водопроводным и канализационным сетям многоквартирного дома. В этом случае необходимо руководствоваться порядком, установленным таким договором.
Выдача технических условий собственнику ларька, вне зависимости от того, подготовлены они управляющей организацией по согласованию с организацией ВКХ или самой организацией ВКХ, осуществляется без взимания платы (см., Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.07.2012 по делу N А33-13282/2011).
Подводя итог изложенному, считаем, что на наш взгляд, проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу разрешения собственнику ларька осуществить подключение к внутридомовым сетям водоснабжения и водоотведения целесообразно проводить после получения им технических условий подключения, из которых будет следовать возможность подключения этого ларька именно к внутридомовым инженерным системам многоквартирного дома, выявленная с учетом пропускной способности сетей, максимальной нагрузки в точках подключения, а также с учетом наличия или отсутствия альтернативных вариантов подключения ларька к существующим сетям инженерно-технического обеспечения без присоединения к внутридомовым инженерным сетям.
Исходя из полученных условий подключения, собственник ларька сможет обратиться в управляющую организацию для целей проведения общего собрания собственников помещений для принятия решений, связанных с подключением ларька к внутридомовым сетям водоснабжения и водоотведения.
На повестку дня такого общего собрания собственников помещений, на наш взгляд, должен быть поставлен не только вопрос «О принятии решения о пользовании общим имуществом соответствующим лицом (собственником ларька) путем осуществления подключения (технологического присоединения) принадлежащего ему объекта, не относящегося к объектам капитального строительства (ларька), к внутридомовым инженерным системам холодного водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома в точке подключения, определенной в соответствии с условиями подключения (технологического присоединения), полученными указанным лицом в порядке, установленном действующим законодательством», но и вопросы, связанные с дальнейшим порядком пользования общим имуществом, связанным с таким подключением.
В зависимости от того, где будет осуществлена врезка в сети многоквартирного дома, необходимо будет решить вопросы, связанные с эксплуатацией (содержанием и ремонтом) участка сети, принадлежащего собственнику ларька, с участием управляющей организации в такой эксплуатации, с обеспечением собственнику ларька доступа к этому участку сети и к прибору учета, со снятием и передачей показаний прибора учета или сведений об объемах воды и сточных вод, потребленных (сброшенных) ларьком, определенных расчетным путем.
Кроме того, на общем собрании должны быть решены вопросы, связанные с ответственностью собственника ларька перед собственниками помещений многоквартирного дома за нарушение условий пользования общим имуществом, а также при необходимости о заключении соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном дом, если такой сервитут необходим для эксплуатации сетей, проложенных к ларьку.
В зависимости от условий подключения, места и способа подключения, может быть выявлена необходимость в принятии и иных решений (например, если при подключении будет поврежден фундамент или стена многоквартирного дома, то необходимо принять решение о возложении на собственника подключаемого объекта расходов по восстановлению разрушенных элементов (конструкций) и о сроках проведения соответствующих работ управляющей организацией).
Соответственно, окончательный круг вопросов, решения по которым необходимо принять на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в связи с разрешением собственнику ларька присоединиться к внутридомовым сетям МКД, должен определяться с учетом конкретных особенностей подключения в каждом отдельно взятом случае.
По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/
