В последнее время нередки случаи купли гражданами апартаментов. По внутреннему содержанию такие помещения могут быть схожи с квартирой: расположением санузла, кухни, наличием комнат и входа в подъезд. Однако следует знать, что разница между жилым помещением и апартаментами является значительной.
Нередки случаи, когда застройщики вводят в заблуждение относительно правового статуса приобретаемых объектов недвижимости граждан, вкладывающих денежные средства в строительство. Застройщики апартаментов активно продвигают их в своей рекламной деятельности. В результате будущие собственники, не компетентные в вопросах законодательства в сфере недвижимости, рискуют приобрести не то помещение, на которое они рассчитывали, выбрав более низкую цену в сравнении с квартирами. Цена, вероятней всего, для владельцев станет единственным плюсом приобретения апартаментов. Поэтому желающим вступить в долевое строительство будущего помещения следует внимательно изучать представленные застройщиком документы.
Согласно документации собственников апартаментов, последние являются нежилыми (гостиничными) помещениями, между тем пригодными для проживания. Данный факт является хорошим подспорьем при решении жилищного вопроса. Однако рассмотрим аспект приобретения апартаментов с правовой стороны.
На российском рынке недвижимости можно выделить две группы апартаментов. К первой группе относятся бюджетные апартаменты: помещения в домах, построенных по проектам, приближенным к МКД, но которые, по той или иной причине, не могли быть построены в качестве жилых домов. Такие апартаменты чаще всего приобретаются молодыми либо не богатыми людьми, не успевшими заработать на первичное либо вторичное жилье.
Вторая группа - это люксовые апартаменты: помещения, расположенные в офисных или деловых центрах. В основу строительства таких апартаментов положены современные передовые технологии и задумки ведущих архитекторов. Такие помещения значительно дороже квартир и располагаются на больших площадях в престижных районах города.
Согласно действующего жилищного законодательства установлено, что к жилым помещениям относятся дом, часть дома, квартира, часть квартиры или комната. Квартира является структурно обособленным помещением в многоквартирном доме и обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме для проживания и удовлетворения бытовых нужд проживающих. Как любое другое жилое помещение, она обозначена местом жительства граждан с возможностью встать на регистрационный учёт, что гарантирует проживающему многочисленные социальные гарантии и соблюдение жилищных прав.
При строительстве жилых домов имеется ряд жестких градостроительных требований, что обязывает застройщика соблюдению санитарно-гигиенических правил к жилым помещениям. В соответствии с действующим законодательством в жилых зданиях запрещено размещение объектов любого назначения, оказывающих вредное воздействие на граждан. Концентрация химических веществ в воздухе жилого помещения при сдаче в эксплуатацию не должна превышать допустимых значений. В идеале вышеизложенные, исполненные застройщиком требования позволяют обеспечить надежную защиту проживающих от вредных факторов. Наличие большого объёма требований влияет на высокую стоимость жилых объектов. Именно основанием меньшей цены пользуются застройщики в пользу строительства апартаментов, не требующего соблюдения большого количества правил и ограничений. В частности, будущему владельцу следует знать, что максимально допустимый уровень шума, законодательно установленный для жилых помещений, для апартаментов не применяется. Также следует отметить, что у собственников таких помещений отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где они расположены. Невозможной будет и регистрация по месту жительства в апартаментах.
Из анализа правовых нормативных актов нашей столицы апартаменты относятся к гостиничным номерам повышенного класса комфортности. В других источниках считают номером в объекте туристского размещения, основными составляющими которого являются две и более комнаты с наличием кухонного уголка.
Таким образом, апартаменты не предназначены для постоянного проживания граждан и не гарантируют собственнику соблюдение прав, которые представлены собственнику квартиры. Поскольку апартаменты - это нежилое помещение, то:
- на них не распространяет свое действие ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, и на данное имущество может быть обращено взыскание в ходе исполнительного производства;
- регистрация в нем возможна только временная;
- на них не распространяются положения ЖК РФ и Правил предоставления коммунальных услуг;
- тарифы на электричество не регулируются, а значит, превышают регулируемые тарифы для населения.
Нерешенной проблемой в законодательстве остается вопрос о налогообложении апартаментов. В перечне объектов налога на недвижимость такое помещение отсутствует, и по смыслу рассматриваемого налога они могут являться облагаемыми как прочие помещения. В правоустанавливающих документах на право собственности указывается «Апартаменты. Нежилое помещение». Соответствующих поправок в целях реализации главы 32 Налогового кодекса РФ в Жилищный кодекс РФ пока внесено не было. Поэтому налог в отношении апартаментов, не являющихся жилым помещением, будет исчисляться по ставке, установленной ст. 406 Налогового кодекса РФ для прочих объектов налогообложения, - максимум 0,5% от стоимости.
Стоит отметить и имеющуюся судебную практику по вопросам, связанным с владением апартаментами, в частности, по вопросам оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Так, Определением от 10 апреля 2018 года Верховный суд разъяснил условия оплаты жилищно-коммунальных услуг в апартаментах и установил, что тарифы для жилых помещений в отношении апартаментов применяться не могут.
В конце 2017 года в адрес истицы управляющая организация ООО УК «Новый город» (далее-УО) выставила истице счет за содержание апартаментов и электроэнергию. При этом договор с управляющей компанией об условиях оплаты услуг заключен не был, поскольку собственники не смогли договориться о ценообразовании. На основании чего истица обратилась в суд с требованием о признании действующих тарифов незаконными и обязании произведения перерасчета управляющей организацией.
Истица полагала, что выставлять тарифы вправе только энергоснабжающая либо энергосбытовая организация, а составляющей искового заявления стал тот факт, что поселок, на территории которого построен апарт-комплекс, несколько лет назад был включен в состав Рязани, но дольщикам пообещали сохранить льготы для сельских жителей.
Суды предыдущих инстанций лишь частично удовлетворили требования истицы, полагая, что если общее собрание собственников не принимало действующий договор, следовательно, размер платы должен регулироваться актом органа местного самоуправления. УО суд обязали произвести перерасчет платы за содержание жилья, однако в перерасчете платы за электроэнергию собственнице было отказано.
В свою очередь, коммунальные службы Рязани не согласились с таким решением и подали встречный иск в Верховный суд, который не согласился с вердиктом местных судов по следующим основаниям:
"…В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения,…
Законодателем определена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к которой отнесен и вопрос определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (часть 7 статьи 156Жилищного кодекса Российской Федерации).
На основании части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Таким образом, платежи по содержанию общего имущества, обязанность по несению которых возлагается на всех собственников помещений, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания помещения в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Примененный судом тариф установлен органом местного самоуправления, администрацией г. Рязани, для жилищного фонда «Жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода» и не зависит от перечня объемов услуг и работ, необходимых конкретному жилому дому.
Между тем, истица является собственником именно нежилого помещения, находящегося в нежилом здании, поэтому тарифы установленные администрацией г. Рязани применены быть не могут, поскольку орган местного самоуправления при расчете тарифов применительно к указанной норме учитывает затраты и прочие расходы именно по жилищному фонду, а не по нежилым зданиям, перечень услуг, оказываемых для жилого и нежилого фонда различен, кроме того, согласно действующему законодательству в компетенцию указанных органов входит установление тарифов только для жилого фонда, определение тарифов для нежилого фонда к полномочиям органов местного самоуправления не отнесено.
Удовлетворяя исковые требования о признании незаконными действий ООО «УК «Новый город» по начислению истице платы за содержание жилья с применением тарифа в размере 29 рублей за квадратный метр, суд сослался на отсутствие решения по вопросу определения размера платы за содержание и ремонт нежилых помещений.
Договором управления от 1 августа 2013 г., заключенным застройщиком ООО «Восход» и ООО «УК «Новый город», предусмотрен срок его действия - до заключения собственниками договоров управления оздоровительным комплексом с какой-либо специализированной управляющей организацией либо до избрания общим собранием собственников оздоровительного комплекса иного способа управления оздоровительным комплексом. Указанным договором предусмотрен размер платы за содержание и ремонт нежилых помещений - 29 руб./кв. м.
Учитывая, что решение общего собрания собственников по вопросу определения размера платы за содержание и ремонт нежилых помещений не принималось, а фактически услуги по содержанию и ремонту нежилых помещений были оказаны, то для решения вопроса о правомерности начисления платы за содержание и ремонт нежилых помещений в размере 29 руб./кв. м, суду следовало установить объем оказанных услуг, а также их экономическую обоснованность.
Однако суд указанные обстоятельства не определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не получили правовой оценки суда…"
Учитывая вышеизложенное, Верховный суд РФ напомнил, что по Жилищному кодексу апартаменты считаются нежилым помещением, а общее собрание собственников квартир проводится, чтобы обсудить размеры платы за содержание жилого помещения в доме. При этом размер платы должен полностью обеспечивать содержание общего имущества. Судьи также подчеркнули, что местные суды применили тариф для жилого помещения со всеми удобствами, тогда как апартаменты жильем не считаются. Соответственно, тарифы для квартир в этом случае применять нельзя. Данное решение суда является достаточно показательным в части особого статуса апартаментов.
По материалам блога Бурмистр.ру.
