Адрес:
Россия, Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1

Про судебный спор об ограничении по решению ОСС подъезда большегрузов к многоквартирному дому

Про судебный спор об ограничении по решению ОСС подъезда большегрузов к многоквартирному дому

Открытие магазинов на первых этажах многоквартирных домов (далее-МКД) стало распространенным ещё в девяностые годы, когда бывшие владельцы уличных ларьков начали перебираться в более комфортные и достойные условия для торговли.

Безусловно, нахождение торговых точек в самом главном «убежище» для любого человека, а именно - по соседству с любимой квартирой, нравится не всем владельцам помещений МКД. Неприятные запахи,  крысы и мыши, насекомые, посторонние люди, а главное – шум, препятствуют комфортному проживанию граждан.

В 2019 году федеральным законом № 116-ФЗ были внесены поправки в Жилищный кодекс РФ, ужесточившие порядок перевода жилого помещения в нежилое и содержащие четкие положения о порядке проведения общего собрания собственников по данному вопросу. Учитывая, что указанный закон, который окрестили как «закон о нежелательных соседях» обратной силы не имеет, действующих на момент его принятия магазинов он не коснулся. Поэтому зачастую за защитой нарушенных от действий предпринимателей прав владельцам квартир в МКД приходится обращаться с иском в суд либо с жалобами в прокуратуру и муниципалитет.

В Арбитражном суде Свердловской области получил начало спор, основой которого стали «недружеские» отношения жителей многоэтажки с владельцами торговых точек, расположенных в данном МКД.

Собственники помещений МКД, выходящего на оживленную улицу, несколько лет не могли мирно уладить конфликт по режиму использования проездов к дому и придомовой территории. Предметом возмущения жителей был тот факт, что двор оккупирован фурами, которые бесконечно гремели, разбивали дворовой асфальт, загораживали въезд и выезд со двора, угрожали безопасности гуляющих во дворе МКД детей, а также препятствовали проезду «скорой» и «дымили» выхлопными газами.

Владельцев коммерческих помещений, в свою очередь, напротив, устраивало удачное расположение дома, так как фуры имели возможность беспрепятственно съезжать с автомагистрали напрямую к МКД, разгружаться у его фасада, после чего снова «с успехом» выезжать на автомагистраль. Если необходимо было постоять несколько часов в свободном месте, то для этого водители фур занимали место во дворе МКД.

Многочисленные жалобы жителей местным властям получили некоторый положительный результат:

  • изначально городская комиссия по безопасности дорожного движения установила дорожные знаки 3.7 «Движение с прицепом запрещено» на одном из двух проездов от магистрали к дому;

  • затем данная комиссия просила представителей ГИБДД устраивать под знаками «облаву» на дальнобойщиков;

  • впоследствии опытный инспектор ГИБДД предложил городу и жителям хитрый план: один из двух проездов (от магистрали к МКД) совсем перекрыть для автотранспорта, и еще при этом разместить перильные ограждения пешеходных зон - как вдоль магистрали, так и во дворе МКД.

Владельцы помещений МКД очень быстро организовали общее собрание собственников (далее-ОСС) со 100%-ной поддержкой такого решения, после чего отослали протокол в орган местного самоуправления (далее – ОМСУ), а тот приступил к монтажу ограждений.

Данное положение уже не устроило собственников коммерческой недвижимости, и они обратились с городской суд с целью оспорить данное решение ОСС, однако их действия не обвенчались успехом.

Формулировка спорного решения ОСС была следующей:

  • «для устранения неорганизованной парковки автомобилей и разгрузки большегрузного транспорта обратиться в Администрацию с предложением организовать пешеходные зоны...» с описанием устройства и ориентирами этих зон.

Коммерсанты сочли, что на ОСС принято решение о пределах пользования земельного участка, на котором расположен МКД, а для его принятия необходимо согласие 2/3 всех собственников помещений. Но при этом поскольку собственники нежилых помещений «держат» 35, 4% голосов, а собственники квартир - всего 64,6 %, то принять такое решение без голосов «коммерсантов» нельзя - не хватит «несчастных» 1,5 %.

Однако городской суд посчитал, что ОСС принимало решение вовсе не о пределах пользования участком, а о его благоустройстве. А для такого решения достаточно простого большинства.

Тогда коммерсанты оспорили в арбитражном суде действия ОМСУ по закрытию проезда для крупногабаритного и легкового транспорта, потому что этим нарушены их права на пользование их недвижимым имуществом по прямому назначению - под магазин, т.к. перенос зоны погрузки/выгрузки товаров в другое место невозможен.

С собственниками нежилых помещений в качестве третьего лица в суд «пошёл» и крупный федеральный ритейлер, арендующий в спорном МКД помещения под супермаркет. Последний утверждал, что спорные ограждения не сертифицированы, что говорит об их опасности для неопределённого круга лиц.

Несмотря на вышеизложенное, все инстанции своими решениями поддержали муниципалитет и жителей (от Решения Арбитражного суда Свердловской области от 08 октября 2019 года по делу № А60-56622/2018 до Определения Верховного суда РФ № 309-ЭС20-12920 от 29 сентября 2020 года) по следующим основаниям:

  • спорные ограждения установлены на границе земельного участка, принадлежащего собственникам МКД, с земельным участком общего пользования. При этом въезд во двор МКД имеется, и обеспечен подъезд к входу нежилого помещения, находящегося с торца дома;

  • при принятии решения об установке ограждений ОМСУ руководствовался решением ОСС и решением городской комиссии по обеспечению безопасности дорожного движения,

  • между тем, согласно положениями СанПиН 2.1.2.2645-10 об условиях проживания в жилых зданиях и СанПиН СП 2.3.6.1066-01 о требованиях к предприятиям торговли, деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях,

  • магазины, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.

  • при этом загрузку продуктов следует предусматривать с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей или закрытых дебаркадеров при наличии специальных загрузочных помещений;

  • в спорном МКД погрузочно-разгрузочные работы осуществляются со стороны проезжей части через вход, расположенный на той части фасада жилого дома, на котором расположены окна и балконы жильцов, о чем истцы не постеснялись сами же и указать в своем исковом заявлении;

  • между тем, в указанном МКД (с торца дома) для данных целей был предусмотрен дебаркадер;

  • при этом погрузка/разгрузка товара производится арендаторами не с дороги, где расположен дебаркадер, а непосредственно с придомовой территории, на которую без наличия на то оснований заезжают грузовые автомобили;

  • доводы истцов об отсутствии у них технической возможности для разгрузки (погрузки) товаров иным способом судом отклоняются, поскольку в МКД есть дебаркадер, ранее используемый для разгрузки товара; отсутствие подъезда и разворота крупногабаритного транспорта, отсутствие технологической возможности разгрузки товара для арендаторов первого этажа, так как доставка товара на первый этаж из подвала невозможна, не могут являться основанием для нарушения санитарных правил и погрузки/разгрузки товаров непосредственно под окнами жильцов жилого дома;

  • суд также принял во внимание, что на данном участке происходит смешение потоков автомобильного транспорта и пешеходов, отсутствуют тротуары, движение на данном участке является небезопасным как для пешеходов, так и для автомобилей;

  • а в соответствии с п.4.1 ГОСТ Р 52289-2004 «Технические средства организации дорожного движения», указанные технические средства допускается применять в случаях, не предусмотренных этим ГОСТом, если необходимость их применения обоснована конкретными условиями движения;

  • именно поэтому суд согласился с доводами ОМСУ о том, что в рамках полномочий ОМСУ по обеспечению безопасности, направленной на сохранение жизни и здоровья наиболее незащищенных участников дорожного движения - пешеходов, с целью упорядочения движения пешеходов, а также во избежание наездов на пешеходов, руководствуясь пунктом 4.1. ГОСТ Р 52289-2004, существовала необходимость обустроить ограничивающее ограждение между спорным и соседним МКД;

  • ограничивающие пешеходные ограждения не включены в Единый перечень продукции, подлежащей обязательной сертификации (утв. Постановлением Правительства РФ № 982 от 01.12.2009 года), соответственно не подлежат обязательной сертификации;

  • в силу статьи 304 Гражданского кодекса РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушаются его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика;

  • однако в данном деле истцами не доказано, что ОМСУ противоправно чинятся препятствия в осуществлении истцами правомочий по пользованию и распоряжению имуществом.

  • следовательно, на ОМСУ не может быть возложена обязанность по демонтажу установленного ограждения, поскольку должен быть соблюден баланс частных интересов (получение наибольшей выгоды от использования нежилых помещений) и публичных интересов (безопасность пешеходов и жильцов дома).

Таким образом, владельцы магазинов не смогли оспорить действия местных властей, а Верховный Суд РФ отказал истцам в пересмотре дела. Зона разгрузки товаров в рассматриваемом случае была перенесена в торец дома, а значит права коммерсантов не были нарушены. Их доводы о том, что они не могут разгружать товар в торце, отклонены, так как данный факт - не основание для нарушения санитарных правил и требований безопасности.

По материалам сайта Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru/

Теги организация дорожного движения во дворе общедомовое имущество судебная практика придомовая территория дворовая территория
Хотите узнать стоимость обслуживания МКД?

Ищете управляющую компанию в Новосибирске? Заполните заявку, и наш менеджер свяжется с вами для уточнения параметров.

Услуги
Оплатить содержание жилья

Перейти в личный кабинет на сайте жкх-нсо.рф для подачи показаний счетчиков и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Оплатить содержание жилья
Подать показания счетчиков

Показания счетчиков (ИПУ) принимаются к расчету с 20 по 23 число каждого месяца.

Подать показания счетчиков
Скачать приложение для оплаты ЖКУ

Скачать приложение Квартплата для оплаты ЖКУ.

Скачать приложение для оплаты ЖКУ
Платные услуги по заявкам собственников

Услуги по отключению/обратному подключению стояков и иные дополнительные услуги по заявкам собственников.

Платные услуги по заявкам собственников
ТЕЛЕФОН:
Адрес:
г. Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1, отдельный вход после шлагбаума

ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС