Понятие прямых договоров существовало и до принятия № 59-ФЗ. Прямыми договоры считались, если такие отношения между собственниками и ресурсоснабжающей организацией сложились исторически (п. п. 17, 18 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ).
Еще один вариант, при которых ресурсоснабжающим организациям было разрешено заключать с собственниками помещений в МКД прямые договоры – наличие у управляющей организации задолженности перед РСО за три расчётных месяца (пп. «а» п. 30 ПП РФ № 124).
Согласно п. 6 ПП РФ № 354 нежилые помещения могли заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями и до принятия закона о прямых договорах. Если домом не управляли УО, ТСЖ/ТСН, ЖК, ЖСК, заключение прямых договоров было также возможно, согласно п. 17 ПП РФ № 354.
В многоквартирный дом могут поставляться два вида ресурсов:
- потребляемые для содержания общего имущества,
- потребляемые для предоставления коммунальных услуг в помещениях.
Часто возникала путаница с тем, кто является исполнителем коммунальных услуг - для разных правоотношений исполнителями могут быть разные лица. В отношении потребителей исполнителем КУ считается лицо, у которых с ними заключен договор ресурсоснабжения, а для отношений УО-РСО исполнителем считается управляющая организация.
Если управляющая организация предоставляет собственникам только коммунальный ресурс на содержание общего имущества, она заключает с РСО договор, предмет которого – закупка коммунального ресурса на СОИ.
В случаях, когда управляющая организация предоставляет собственникам коммунальные услуги и коммунальный ресурс на содержание общего имущества МКД, предметом договора будет закупка коммунального ресурса для предоставления коммунальных услуг потребителям и закупка коммунального ресурса на содержание общего имущества.
В первую очередь изменения затронули давно привычные управляющим организациям нормативные правовые акты:
- Правила предоставления коммунальных услуг, утверждённые постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354;
- Правила заключения договоров снабжения коммунальными ресурсами, утверждённые постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124.
Обновились правила договорных схем между управляющими, ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в многоквартирных домах. Теперь отношения по передаче показаний индивидуальных приборов учёта, расчёт платы за коммунальные услуги, доставка платёжных документов будут выстроены по-новому.
Текст закона подтвердил законность «исторически сложившихся» прямых договоров. Также появился новый способ перехода на прямые договоры – по решению общего собрания собственников помещений в МКД, изменился порядок перехода к прямым договорам из-за задолженности управляющей организации перед РСО.
Напомним, что Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ предусматривает два варианта перехода на прямые договоры: по инициативе ресурсоснабжающих организаций, если у управляющей организации есть задолженность перед РСО более чем за два месяца, и по инициативе собственников помещений в МКД, для этого им нужно принять решение о переходе на прямые договоры на ОСС.
О заключении или расторжении прямого договора с РСО собственники должны уведомить органы ГЖН, чтобы избежать выставления двойных квитанций.
С появлением прямых договоров за УО остаётся обязанность предоставлять собственникам помещений коммунальный ресурс на содержание общего имущества МКД. Напрямую с РСО собственники могут заключить только договоры на предоставление коммунальных услуг.
Кроме того, согласно ст. 161 ЖК РФ, управляющая организация должна:
- обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций и иного оборудования;
- предоставить в РСО информацию, нужную для начисления до 23 числа расчётного периода;
- принимать от жителей дома обращения о нарушениях требований к качеству КУ, нарушений при расчёте платы;
- взаимодействовать с РСО;
- обеспечить РСО доступ к общему имуществу МКД для приостановки или ограничения КУ, либо по соглашению с РСО делать это самостоятельно.
Интересно, что если при прямых договорах исполнитель КУ – РСО, можно передать часть своих обязанностей, перечисленных в пп. «е, ж, и, к» п. 31 ПП РФ № 354, УО (ТСН) на основании договора ресурсоснабжения:
- ежемесячно снимать показания ОДПУ, вести журнал, ознакамливать потребителей по требованию;
- принимать показания ИПУ;
- принимать сообщения о некачественной КУ и проводить проверку;
- вести приём жалоб потребителей и отвечать в течение 3 рабочих дней.
Прямые договоры по газоснабжению и электроснабжению уже работают не один год. Минстрой РФ отмечает, что при таких отношениях уровень собираемости платежей достигает 98,5 %.
Согласно тексту законопроекта, изменения будут внесены в ЖК РФ. В документ будет добавлена ст. 157.2, которая предусматривает порядок расторжения договора в одностороннем порядке ресурсоснабжающей организацией.
Ресурсоснабжающая организация или оператор по обращению с твёрдыми коммунальными отходами будет вправе отказаться от исполнения услуг по договору с управляющей организацией при наличии у УО признанной ей или подтверждённой судом задолженности в размере, равном или превышающим две среднемесячные величины обязательств (ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ).
Договор предоставления коммунальных услуг, заключенный между ресурсоснабжающей организацией и собственниками помещений будет считаться заключенным на неопределённый срок и его заключение в письменной форме не будет обязательным.
По материалам портала РосКвартал.
