Хотя управляющие организации в России действуют на основании договора управления многоквартирным домом (далее - МКД) с собственниками помещений в МКД уже на протяжении многих лет, в юридической практике договор данного вида является сравнительно новым, и включает в себя как нормы жилищного, так и гражданского права.
Как известно, Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) не разделяет собственников жилых и нежилых помещений. Договор управления МКД в соответствии со ст.162 ЖК РФ является единым для всех. И, если в настоящее время огромный свод судебной практики разрешил ключевые вопросы в отношениях между управляющими организациями (далее - УО) и собственниками нежилых помещений в МКД, то ещё в первом десятилетии XXI века последние считали, что не обязаны оплачивать иные услуги кроме коммунальных, а управляющие (УО, ТСЖ/ТСН либо кооператив) не имели единого подхода к юридическому порядку в таких отношениях.
Зачастую между собственниками нежилых помещений и УО после 2006 года заключались договоры оказания услуг, по условиям которого УО (Исполнитель) выполнял функции по эксплуатации, ремонту и содержанию здания и прилегающей к нему территории, ремонту здания и инженерного оборудования в целях обеспечения нормальной эксплуатации собственником занимаемого им нежилого помещения. Таким образом, УО как исполнитель услуг по условиям договора должны были выполнять лишь определенную деятельность, обусловленную данным договором. В нынешних реалиях звучит не очень логично и такой договор кажется юридически неграмотным, так как благодаря многолетней судебной практике, к 2018 году установилось чёткое понятие, что юридические последствия неисполнения договора (будь то управления либо оказания услуг) не зависят от названия данного договора. Заключаемый с УО договор оказания услуг и (или) выполнения работ, по сути отличается лишь отсутствием обязательств УО:
- по управлению МКД;
-
по предоставлению коммунальных услуг.
В части обязательств по оказанию услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД данные договора не имеют отличий.
В Постановлении Президиума Верховного суда №6464/10 от 29 сентября 2010 года (далее - Постановление 6464/10). Уже тогда ВС РФ указал, что
"…Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме".
В судебной практике имеется Определение ВС РФ № 309-ЭС18-1726 от 30.03.2018 года. Оно явилось примером отрицания ответчиком всех вышеизложенных в данной статье норм и Постановления ВС РФ № 6464/10.
С жалобой в суд на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.05.2017 года, решение апелляционного суда от 14.08.2017 года и Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2017 года обратилась управляющая организация «Тополиная аллея» (далее - УО). Истцом по иску являлся индивидуальный предприниматель Мошков А. Ф. (далее - Предприниматель). У гражданского дела имелась следующая предыстория:
В 2014 году предприниматель обнаружил зазоры в кирпичной кладке ограждения кровли и трещины на штукатурке. С заявлением он обратился в УО, а впоследствии в Государственную жилищную инспекцию (далее - ГЖИ), которая актом установила разрушение парапета, расслоение рядов кладки, осадкУ кирпичей, негерметичность.
Согласно предписанию об устранении выявленных нарушений обязательных требований жилищного законодательства от 26.06.2015 № 559-Ч-Ч-15 ГЖИ, УО было предписано немедленно провести инженерно-техническое обследование парапета пристроя нежилого помещения к жилому дому и принять меры по обеспечению безопасности людей.
Была произведена экспертиза парапета, согласно заключению которой «… для приведения указанного парапета в соответствие с действующими строительными нормами и правилами необходимо произвести демонтаж всего парапета вместе со слоем гидроизоляции кровли пристроя и выполнить монтаж парапета и гидроизоляции в соответствии с проектом 1-31-04 АС. Многочисленные нарушения в ходе строительных работ, обнаруженные специалистом в ходе осмотра, в дальнейшем могут привести к разрушению здания: нарушение гидроизоляции кровли приводит к скоплению влаги и образованию трещин в кладке, выполненной из силикатного кирпича».
ГЖИ было вынесено очередное предписание от 20.10.2016 № 4556 в отношении УО, согласно которому необходимо было обеспечить надлежащее содержание фасада многоквартирного дома, а именно:
- выполнить работы по восстановлению выкрашивания раствора кирпичной кладки парапета пристроя многоквартирного дома в местах разрушения;
- выполнить работы по восстановлению в местах разрушения штукатурного слоя фасада пристроя по всему периметру в местах разрушения.
Ссылаясь на то, что ответчик свои обязанности по приведению парапета пристроя к многоквартирному дому в соответствие действующим техническим нормам и правилам не произвел, Предприниматель обратился в суд с иском.
УО в обоснование доводов жалобы в ВС РФ указала, что все обязанности по содержанию и ремонту, возложенные договором оказания услуг на Компанию, исполнены надлежащим образом и для предотвращения аварийной ситуации с парапетом спорного многоквартирного дома управляющей организацией были приняты все необходимые меры.
Ссылаясь на пункт 4.2.3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, УО считала, что разрушение парапетов устраняется путем проведения капитального ремонта по проекту. Поэтому УО считала, что суды предыдущих инстанций, не применив подлежащие применению к спорным правоотношениям статьи 44, 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), статью 4 Закона Челябинской области от 27.06.2013 № 512-ЗО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Челябинской области», пункт 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) при вынесении обжалуемых судебных актов не учли, что собственники помещений, расположенных в спорном многоквартирном доме, должны были принять участие в разрешении вопросов о содержании общего имущества путем проведения общего собрания (далее - ОСС) по вопросам, отнесенным законом к его компетенции, в том числе по вопросам о проведении капитального ремонта общего имущества и, соответственно, о порядке его финансирования.
Верховный суд РФ не нашёл оснований для передачи жалобы на рассмотрение в судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда РФ в силу следующего:
"Между Компанией (исполнитель) и Предпринимателем (собственник) заключен договор оказания услуг от 10.08.2007 № 161/8 (далее – договор от 10.08.2007), по условиям которого исполнитель выполняет функции по эксплуатации, ремонту и содержанию здания по ул. Братьев Кашириных, 161 и прилегающей к нему территории, предоставлению коммунальных услуг, текущий и капитальный ремонт здания и инженерного оборудования в целях обеспечения нормальной эксплуатации собственником занимаемого им нежилого помещения № 8 общей площадью 176,1 кв. м; согласно приложению № 1, исполнитель обязуется выполнять указанные выше услуги, заказчик обязуется оплачивать оказываемые услуги.
В соответствии с пунктом 2.1.6 договора от 10.08.2007, исполнитель обязан обеспечивать выполнение возложенных на него по данному договору работ по текущему и капитальному ремонту, техническому обслуживанию здания; производить подготовку к эксплуатации в зимних условиях; устранять аварии в системах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения и т.д...
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, руководствуясь статьями 161, 162 Жилищного кодекса, Правилами № 491 и Правилами № 170, суд правомерно удовлетворил заявленные требования, установив факт разрушения парапета пристроя многоквартирного дома, а также наличие у Компании как управляющей организации в силу норм действующего законодательства обязанности по надлежащему ремонту и содержанию указанного многоквартирного дома.
При этом, как обоснованно указали суды, работы по восстановлению парапета должны быть выполнены ответчиком независимо от наличия волеизъявления жильцов дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того, чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого фонда.
Доводы заявителя не свидетельствуют о допущенных судами нарушениях норм материального, процессуального права, которые бы служили достаточным основанием в силу части 1 статьи 291.11 АПК РФ к отмене обжалуемых судебных актов".
Таким образом, Управляющая организация «Тополиная аллея» на основании договора оказания услуг, пыталась отстоять свои интересы, считая незаконным возложение на неё такой ответственности в рамках договора оказания услуг без решения общего собрания собственников помещений в МКД. Суд в решении обосновал необязательность проведения такого ОСС, и подчеркнул обязательность выполнения работ в целях безопасности проживающих в МКД граждан, и сохранность жилого фонда.
По материалам сайта Бурмистр.рф.
