Адрес:
Россия, Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1

Новости ЖКХ

Выполнение обязательных работ, не указанных в договоре по мнению ВС РФ

Хотя управляющие организации в России действуют на основании договора управления многоквартирным домом (далее - МКД) с собственниками помещений в МКД уже на протяжении многих лет, в юридической практике договор данного вида является сравнительно новым, и включает в себя как нормы жилищного, так и гражданского права.

270F Как известно, Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) не разделяет собственников жилых и нежилых помещений. Договор управления МКД в соответствии со ст.162 ЖК РФ является единым для всех. И, если в настоящее время огромный свод судебной практики разрешил ключевые вопросы в отношениях между управляющими организациями (далее - УО) и собственниками нежилых помещений в МКД, то ещё в первом десятилетии XXI века последние считали, что не обязаны оплачивать иные услуги кроме коммунальных, а управляющие (УО, ТСЖ/ТСН либо кооператив) не имели единого подхода к юридическому порядку в таких отношениях.

Зачастую между собственниками нежилых помещений и УО после 2006 года заключались договоры оказания услуг, по условиям которого УО (Исполнитель) выполнял функции по эксплуатации, ремонту и содержанию здания и прилегающей к нему территории, ремонту здания и инженерного оборудования в целях обеспечения нормальной эксплуатации собственником занимаемого им нежилого помещения. Таким образом, УО как исполнитель услуг по условиям договора должны были выполнять лишь определенную деятельность, обусловленную данным договором. В нынешних реалиях звучит не очень логично и такой договор кажется юридически неграмотным, так как благодаря многолетней судебной практике, к 2018 году установилось чёткое понятие, что юридические последствия неисполнения договора (будь то управления либо оказания услуг) не зависят от названия данного договора. Заключаемый с УО договор оказания услуг и (или) выполнения работ, по сути отличается лишь отсутствием обязательств УО:

  • по управлению МКД;
  • по предоставлению коммунальных услуг.

В части обязательств по оказанию услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД данные договора не имеют отличий.

В Постановлении Президиума Верховного суда №6464/10 от 29 сентября 2010 года (далее - Постановление 6464/10). Уже тогда ВС РФ указал, что 

"…Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме".

В судебной практике имеется Определение ВС РФ № 309-ЭС18-1726 от 30.03.2018 года. Оно явилось примером отрицания ответчиком всех вышеизложенных в данной статье норм и Постановления ВС РФ № 6464/10.

С жалобой в суд на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.05.2017 года, решение апелляционного суда от 14.08.2017 года и Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2017 года обратилась управляющая организация «Тополиная аллея» (далее - УО). Истцом по иску являлся индивидуальный предприниматель Мошков А. Ф. (далее - Предприниматель). У гражданского дела имелась следующая предыстория:

В 2014 году предприниматель обнаружил зазоры в кирпичной кладке ограждения кровли и трещины на штукатурке. С заявлением он обратился в УО, а впоследствии в Государственную жилищную инспекцию (далее - ГЖИ), которая актом установила разрушение парапета, расслоение рядов кладки, осадкУ кирпичей, негерметичность.

Согласно предписанию об устранении выявленных нарушений обязательных требований жилищного законодательства от 26.06.2015 № 559-Ч-Ч-15 ГЖИ, УО было предписано немедленно провести инженерно-техническое обследование парапета пристроя нежилого помещения к жилому дому и принять меры по обеспечению безопасности людей.

Была произведена экспертиза парапета, согласно заключению которой «… для приведения указанного парапета в соответствие с действующими строительными нормами и правилами необходимо произвести демонтаж всего парапета вместе со слоем гидроизоляции кровли пристроя и выполнить монтаж парапета и гидроизоляции в соответствии с проектом 1-31-04 АС. Многочисленные нарушения в ходе строительных работ, обнаруженные специалистом в ходе осмотра, в дальнейшем могут привести к разрушению здания: нарушение гидроизоляции кровли приводит к скоплению влаги и образованию трещин в кладке, выполненной из силикатного кирпича».

ГЖИ было вынесено очередное предписание от 20.10.2016 № 4556 в отношении УО, согласно которому необходимо было обеспечить надлежащее содержание фасада многоквартирного дома, а именно:

  1. выполнить работы по восстановлению выкрашивания раствора кирпичной кладки парапета пристроя многоквартирного дома в местах разрушения;
  2. выполнить работы по восстановлению в местах разрушения штукатурного слоя фасада пристроя по всему периметру в местах разрушения.

Ссылаясь на то, что ответчик свои обязанности по приведению парапета пристроя к многоквартирному дому в соответствие действующим техническим нормам и правилам не произвел, Предприниматель обратился в суд с иском.

270F УО в обоснование доводов жалобы в ВС РФ указала, что все обязанности по содержанию и ремонту, возложенные договором оказания услуг на Компанию, исполнены надлежащим образом и для предотвращения аварийной ситуации с парапетом спорного многоквартирного дома управляющей организацией были приняты все необходимые меры.

Ссылаясь на пункт 4.2.3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, УО считала, что разрушение парапетов устраняется путем проведения капитального ремонта по проекту. Поэтому УО считала, что суды предыдущих инстанций, не применив подлежащие применению к спорным правоотношениям статьи 44, 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), статью 4 Закона Челябинской области от 27.06.2013 № 512-ЗО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Челябинской области», пункт 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) при вынесении обжалуемых судебных актов не учли, что собственники помещений, расположенных в спорном многоквартирном доме, должны были принять участие в разрешении вопросов о содержании общего имущества путем проведения общего собрания (далее - ОСС) по вопросам, отнесенным законом к его компетенции, в том числе по вопросам о проведении капитального ремонта общего имущества и, соответственно, о порядке его финансирования.

Верховный суд РФ не нашёл оснований для передачи жалобы на рассмотрение в судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда РФ в силу следующего:

"Между Компанией (исполнитель) и Предпринимателем (собственник) заключен договор оказания услуг от 10.08.2007 № 161/8 (далее – договор от 10.08.2007), по условиям которого исполнитель выполняет функции по эксплуатации, ремонту и содержанию здания по ул. Братьев Кашириных, 161 и прилегающей к нему территории, предоставлению коммунальных услуг, текущий и капитальный ремонт здания и инженерного оборудования в целях обеспечения нормальной эксплуатации собственником занимаемого им нежилого помещения № 8 общей площадью 176,1 кв. м; согласно приложению № 1, исполнитель обязуется выполнять указанные выше услуги, заказчик обязуется оплачивать оказываемые услуги.

В соответствии с пунктом 2.1.6 договора от 10.08.2007, исполнитель обязан обеспечивать выполнение возложенных на него по данному договору работ по текущему и капитальному ремонту, техническому обслуживанию здания; производить подготовку к эксплуатации в зимних условиях; устранять аварии в системах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения и т.д...

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, руководствуясь статьями 161, 162 Жилищного кодекса, Правилами № 491 и Правилами № 170, суд правомерно удовлетворил заявленные требования, установив факт разрушения парапета пристроя многоквартирного дома, а также наличие у Компании как управляющей организации в силу норм действующего законодательства обязанности по надлежащему ремонту и содержанию указанного многоквартирного дома.

При этом, как обоснованно указали суды, работы по восстановлению парапета должны быть выполнены ответчиком независимо от наличия волеизъявления жильцов дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того, чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого фонда.

Доводы заявителя не свидетельствуют о допущенных судами нарушениях норм материального, процессуального права, которые бы служили достаточным основанием в силу части 1 статьи 291.11 АПК РФ к отмене обжалуемых судебных актов".

Таким образом, Управляющая организация «Тополиная аллея» на основании договора оказания услуг, пыталась отстоять свои интересы, считая незаконным возложение на неё такой ответственности в рамках договора оказания услуг без решения общего собрания собственников помещений в МКД. Суд в решении обосновал необязательность проведения такого ОСС, и подчеркнул обязательность выполнения работ в целях безопасности проживающих в МКД граждан, и сохранность жилого фонда.

По материалам сайта Бурмистр.рф.

Теги судебная практика договор оказания услуг управляющая организация МКД многоквартирный дом обязательные работы договор управления управление МКД
Хотите узнать стоимость обслуживания МКД?

Ищете управляющую компанию? Заполните заявку, и наш менеджер свяжется с вами для уточнения параметров.

Услуги
Оплатить содержание жилья

Перейти в личный кабинет на сайте жкх-нсо.рф для подачи показаний счетчиков и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Оплатить содержание жилья
Подать показания счетчиков

Показания счетчиков (ИПУ) принимаются к расчету с 20 по 23 число каждого месяца.

Подать показания счетчиков
Скачать приложение для оплаты ЖКУ

Скачать приложение Квартплата для оплаты ЖКУ.

Скачать приложение для оплаты ЖКУ
Платные услуги по заявкам собственников

Услуги по отключению/обратному подключению стояков и иные дополнительные услуги по заявкам собственников.

Платные услуги по заявкам собственников
ТЕЛЕФОН:
Адрес:
г. Новосибирск, улица Ватутина, дом 41/1, отдельный вход после шлагбаума

ЗА
ЧЕСТНЫЙ БИЗНЕС