УК не смогла отстоять в суде хитроумный "способ" ремонта аварийных квартирных балконов.
Ранее орган жилнадзора осмотрел МКД, которым управляет организация, и обнаружил, что балконы двух квартир находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют ремонта. Поскольку балконные плиты – в качестве ограждающих несущих конструкций МКД - включены в состав общедомового имущества МКД, жилнадзор предписал УК "устранить выявленные нарушения".
УК не стала обращаться к арсеналу привычных действий управляющих организаций (оспаривать предписание, например, или проводить ОСС по данному вопросу), а решила вопрос оригинально:
- провела обследование спорных балконных плит с привлечением специалистов строительно-проектного бюро, и получила заключение об аварийном состоянии железобетонных плит и невозможности их эксплуатации, а также необходимости их демонтажа;
- аккуратно срезала традиционные балконы "от застройщика";
- прикрепила на их место "французские балконы",
- заштукатурила и закрасила следы от демонтированных балконов на фасаде МКД;
- и сочла предписание исполненным. Pourquoi pas?
К несчастью, один из облагодетельствованных собственников не разделил вкус к французской архитектуре и пожаловался в орган жилнадзора: мол, по какому праву УК снесла балкон в его квартире, и будет ли она его восстанавливать?
Орган жилнадзора вновь провел выездную проверку, осмотрел декоративные элементы французских балконов и вынес второе предписание – о, собственно, надлежащем исполнении первого.
УК попыталась отстоять "галльское" архитектурное решение, но безуспешно (Постановление Первого ААС от 10 сентября 2020 г. № 01АП-4354/20):
- во-первых, указал суд, первое предписание содержало указания на конкретные пункты Правил техэксплуатации жилфонда № 170, которые были нарушены УК в процессе эксплуатации МКД, и, следовательно, при исполнении предписание УК должна была руководствоваться именно этими пунктами Правил № 170, а именно – п. 4.2.3.5 Правил № 170 (о затирке и заделке трещин на блоках, панелях или штукатурке), п. 4.2.3.10 (об очищении поверхности штукатурок, облицовок, а также архитектурных деталей), п. 4.2.3.8 (о ремонте участков стен с обнаженной арматурой), п. 4.2.4.2 (о ремонте балконов, лоджий и эркеров);
- во-вторых, элементы архитектурного и декоративного оформления фасадов (в том числе ограждения лоджий и балконов) являются частью архитектурного решения здания и внешнего благоустройства города. И согласно местным правилам землепользования и застройки, их характер должен соответствовать первоначальному архитектурному проекту здания. Выполняется такое архитектурное решение на основе проектов, согласованных с муниципалитетом. Причем сначала нужно согласовать архитектурный проект, а уже потом приступать к его исполнению, чего сделано не было;
- в-третьих, балконные плиты входят в состав ОИ в МКД и являются ограждающими несущими конструкциями. А уменьшение ОИ МКД возможно только с согласия всех собственников помещений дома путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса). А УК демонтировало балконы квартир без согласия собственников квартир, в отсутствие решения ОСС о реконструкции дома, и без разрешения на реконструкцию либо демонтаж балкона, полученного в установленном порядке;
- следовательно, установление "французских" балконов не может являться надлежащим исполнением предписания.
